När “Ej Återbetalningsbar “Betyder”Återbetalningsbar”. / Neufeld markerar

01 maj när ” ej återbetalningsbar “betyder”återbetalningsbar”.

publiceras på 11: 54hin fastigheter LawbyNeufeld Marks

“för länge sedan, i en galax långt, långt borta” . . . . Tja, det kan tyckas så, men det var faktiskt bara för några år sedan att säljare av fastigheter i Kalifornien inte oroade sig för mycket om köpare skulle standard på köpeavtal –eftersom de vanligtvis kunde vända sig och sälja fastigheten till ett ännu högre pris. Liksom ljuset från en avlägsen stjärna för en miljon år sedan men som först nu når oss, ger ett nyligen beslutat fall av Kaliforniens hovrätt oss en titt tillbaka till historien, från vilken vi kan lära oss lektioner som kommer att vara användbara inte bara när en stigande fastighetsmarknad återvänder, men också på den nuvarande slarviga marknaden.

i det senaste fallet Kuish mot Smith kom köparen i januari 2006 överens om att köpa en ocean front estate i Laguna Beach för 14 miljoner dollar och lägga ner en $620,000 “nonrefundable” deposition. Efter att köparen misslyckades i September vände sig säljaren till ett back-up-erbjudande och sålde snabbt fastigheten för 15 miljoner dollar. Ersättningsavtalet avslutades i November. Den försumliga köparen krävde sina 620 000 dollar tillbaka, men säljaren avböjde: trots allt sa kontraktet att insättningen var “icke återbetalningsbar” och “icke återbetalningsbar” betyder “icke återbetalningsbar”, eller hur?

rättegångsdomstolen kom överens med detta sätt att tänka och tillät säljaren att behålla insättningen på 620 000 dollar. Men Kaliforniens hovrätt vände om och tillät den försumliga köparen att återkräva den “icke återbetalningsbara” insättningen, även om det var obestridligt att köparen hade brutit kontraktet. Säljaren förlorade fallet trots att han gjorde några saker som normalt skulle ha hjälpt honom att råda. Tyvärr för honom misslyckades han dock med att göra de saker som var juridiskt avgörande.

till exempel hade $400,000 av insättningen släppts från escrow till säljaren redan före köparens standard. Att ha insättningen i säljarens ficka snarare än i escrow avskräcker vanligtvis en försumlig köpare från att försöka få tillbaka insättningen. Att frigöra pengarna förändrar dock inte parternas lagliga rättigheter; Det lägger bara en större strategisk börda på köparen. Köparen måste jaga säljaren för pengarna, snarare än att helt enkelt vägra att logga ut på en avslutande escrow instruktion. I det här fallet skulle parterna redan ha tvingats till tvister angående den del av insättningen som fortfarande hölls i escrow, så det var lätt att lägga till fordran för ytterligare 400 000 dollar. Dessutom var $620,000 en tillräckligt stor summa för att kämpa över — hade beloppet i kontroversen bara varit $6200, eller till och med $62,000, kanske köparen inte trodde att det var värt att genomföra kostnaden och förvärringen av tvister.

de flesta, inklusive många fastighetsmäklare, är inte medvetna om att Kaliforniens lag länge har hävdat att det inte räcker att helt enkelt märka en insättning som “icke återbetalningsbar.”Fastighetsförsäljningskontrakt regleras av samma regler som andra kontrakt: för att återkräva skadestånd måste säljaren bevisa att han eller hon har lidit skada som orsakats av köparens brott. Även om en deposition ger säljaren säkerheten att kontanter kommer att finnas där för att täcka eventuella skador som uppstår om det finns ett brott, fastställer det inte automatiskt att säljaren har rätt att ta emot det (det vill säga har lidit skador). Det kan inte vara möjligt att bevisa att säljaren skadades i en snabbt stigande marknad där-som i Kuish v. Smith-säljarens redovisade kostnader för att fortsätta att hålla fastigheten var mycket mer än kompenseras av den högre köpeskillingen som erhölls på ersättnings affären.

det vanligaste sättet att undvika detta hinder är att inkludera en” likviderad skadestånd ” bestämmelse i köpeavtalet. I själva verket konstaterade hovrättens yttrande i Kuish-målet specifikt att avtalet inte innehöll en bestämmelse om vite. Enligt en bestämmelse om vite, parterna erkänner att den skada som sannolikt kommer att åsamkas av säljaren i händelse av en försummelse av köparen kommer att vara osäker eller svår att bevisa, och de är överens om ett fast skadestånd som kommer att antas ha lidit om köparen försummar. Det beloppet är ofta beloppet för insättningen, men det kan vara mer eller mindre än insättningen.

om skadeståndsbeloppet inte är orimligt under de omständigheter som fanns vid den tidpunkt då kontraktet undertecknades, behöver säljaren inte bevisa att det fanns någon faktisk skada. Om inte köparen kan bära bördan att bevisa att beloppet var orimligt, kommer domstolarna att verkställa bestämmelsen om vite.

När det gäller bostadsfastigheter antas likviderade skador upp till 3% av köpeskillingen enligt lag vara rimliga; likviderade skador större än 3% av köpeskillingen antas vara orimliga. 3% – standarden gäller inte tekniskt för icke-bostadsfastigheter, men det är välkänt för domare och har utan tvekan ett visst inflytande på deras uppfattning om vad som är rimligt och orimligt. (För att rädda dig från att behöva göra matten, i Kuish-fallet var den “icke-återbetalningsbara” insättningen lika med cirka 4,4% av försäljningspriset.)

på en fallande marknad bör säljaren vara mer försiktig med användningen av en vitsordningsbestämmelse, eftersom den faktiska skadan som orsakas av ett brott kan vara större än det angivna beloppet för vitsord, och säljaren kommer att begränsas till vitsordningsbeloppet. De flesta säljare bör dock föredra att ha en klausul om vite skadestånd, eftersom det kommer att minska sannolikheten och komplexiteten för eventuella tvister om säljarens rätt att behålla pengarna.

för att kunna verkställas måste bestämmelser om vite också uppfylla andra standarder som införts genom lag, såsom att de undertecknas separat eller paraferas av parterna; i tryckta kontrakt måste de skrivna orden uppfylla angivna storleks -, typsnitt-och färgkrav.

som ett alternativ till likviderade skadeståndsbestämmelser, särskilt i långa spärrar, kan säljare uppnå liknande ekonomiska resultat med mindre risk för tvister genom kreativ användning av alternativ. Lagen om alternativ utvecklades annorlunda än lagen om skadestånd, och är mycket mer uppskjuten för parternas överenskommelse än lagen om skadestånd.

en betalning för beviljande av en option kommer vanligtvis att behandlas som fullt intjänad (och därför verkligen “icke återbetalningsbar”) vid den tidpunkt då den beviljas. Köpare är mer benägna att följa med konceptet att optionsbetalningen omedelbart betalas till säljaren, snarare än att hållas i escrow. Vidare är parternas bestämning av vad ett alternativ är värt i allmänhet inte föremål för andra gissningar av en domstol; bestämmelsen behöver inte undertecknas separat, paraferas eller skrivas ut på ett visst sätt; och köparen har alltid bördan att försöka upphäva ett optionsavtal.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.