Când ” Nerambursabil “Înseamnă”Rambursabil”. / Neufeld marchează

01 Mai când “nerambursabil” înseamnă “rambursabil”.

postat la 11:54hin Lawbyneufeld Imobiliare marchează

“cu mult timp în urmă, într-o galaxie departe, departe” . . . . Ei bine, poate părea așa, dar în urmă cu doar câțiva ani vânzătorii de proprietăți imobiliare din California nu s –au îngrijorat prea mult dacă cumpărătorii ar intra în mod implicit în contractele de cumpărare-pentru că de obicei se puteau întoarce și vinde proprietatea la un preț și mai mare. La fel ca lumina emisă de o stea îndepărtată în urmă cu un milion de ani, dar care abia acum ajunge la noi, un caz recent decis de Curtea de Apel din California ne oferă o privire înapoi în istorie, din care putem învăța lecții care vor fi utile nu numai atunci când o piață imobiliară în creștere revine, dar și pe piața actuală apatică.

în cazul recent al Kuish v.Smith, cumpărătorul a fost de acord în ianuarie 2006 să cumpere o proprietate pe malul oceanului în Laguna Beach pentru 14 milioane de dolari și să depună un depozit “nerambursabil” de 620.000 de dolari. După ce cumpărătorul a intrat în incapacitate de plată în septembrie, vânzătorul a apelat la o ofertă de rezervă și a vândut prompt proprietatea pentru 15 milioane de dolari. Acordul de înlocuire s-a încheiat în noiembrie. Cumpărătorul implicit și-a cerut înapoi 620.000 de dolari, dar vânzătorul a refuzat: la urma urmei, contractul a declarat că depozitul este “nerambursabil”, iar “nerambursabil” înseamnă “nerambursabil”, nu?instanța de judecată a fost de acord cu acest mod de gândire și a permis vânzătorului să păstreze depozitul de 620.000 USD. Dar Curtea de Apel din California a inversat și a permis cumpărătorului implicit să recupereze depozitul” nerambursabil”, chiar dacă era incontestabil că cumpărătorul a încălcat contractul. Vânzătorul a pierdut cazul în ciuda faptului că a făcut unele lucruri care în mod normal l-ar fi ajutat să prevaleze. Din păcate pentru el, însă, nu a reușit să facă lucrurile care erau cruciale din punct de vedere legal.

de exemplu, 400.000 de dolari din depozit au fost eliberați din escrow către vânzător chiar înainte de neplata cumpărătorului. Având depozit în buzunarul vânzătorului, mai degrabă decât în escrow descurajează, de obicei, un cumpărător implicit de la încercarea de a obține înapoi depozit. Cu toate acestea, eliberarea banilor nu schimbă drepturile legale ale părților; doar pune o povară strategică mai mare asupra cumpărătorului. Cumpărătorul trebuie să-și alunge vânzătorul pentru bani, mai degrabă decât pur și simplu refuzul de a semna pe o instrucțiune de închidere escrow. În acest caz, părțile ar fi fost deja forțate în litigii cu privire la porțiunea depozitului încă deținută în escrow, astfel încât a fost ușor să adăugați cererea pentru suma suplimentară de 400.000 USD. În plus, 620.000 de dolari a fost o sumă suficient de mare pentru a lupta — dacă suma din controversă ar fi fost de doar 6200 de dolari sau chiar 62.000 de dolari, cumpărătorul ar fi putut să nu fi crezut că merită să întreprindă costul și agravarea litigiilor.cei mai mulți oameni, inclusiv mulți profesioniști imobiliare, nu sunt conștienți de faptul că Legea California a avut loc mult timp că nu este suficient pentru a eticheta pur și simplu un depozit ca “nerambursabil.”Contractele de vânzare de bunuri imobiliare sunt guvernate de aceleași reguli ca și alte contracte: pentru a recupera daunele, vânzătorul trebuie să dovedească faptul că a suferit un prejudiciu cauzat de încălcarea de către cumpărător. Deși un depozit oferă vânzătorului garanția că numerarul va fi acolo pentru a acoperi orice prejudiciu suferit în cazul unei încălcări, acesta nu stabilește automat că vânzătorul are dreptul să îl primească (adică a suferit daune). Este posibil să nu fie posibil să se demonstreze că vânzătorul a fost rănit într-o piață în creștere rapidă, unde — ca în Kuish v. Smith – costurile de transport ale vânzătorului pentru continuarea deținerii proprietății au fost mult mai mult decât compensate de prețul de achiziție mai mare obținut în acordul de înlocuire.

cel mai comun mod de a evita acest obstacol este de a include o prevedere “daune lichidate” în contractul de cumpărare. De fapt, opinia Curții de apel în cazul Kuish a menționat în mod specific că Acordul nu conținea o dispoziție de daune lichidate. În temeiul unei dispoziții privind daunele lichidate, părțile recunosc că prejudiciul care ar putea fi suportat de vânzător în cazul unei neîndepliniri a obligațiilor de către cumpărător va fi incert sau dificil de dovedit și convin asupra unei sume fixe de daune care se va presupune că a fost suferit în cazul în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligațiile. Această sumă este adesea valoarea depozitului, dar poate fi mai mult sau mai puțin decât depozitul.

dacă valoarea daunelor lichidate nu este nerezonabilă în circumstanțele care existau la momentul semnării contractului, vânzătorul nu trebuie să demonstreze că a existat vreun prejudiciu real. Cu excepția cazului în care cumpărătorul poate suporta sarcina de a dovedi că suma a fost nerezonabilă, instanțele vor pune în aplicare dispoziția privind daunele lichidate.

în cazul proprietății rezidențiale, daunele lichidate de până la 3% din prețul de achiziție sunt, prin statut, presupuse a fi rezonabile; daunele lichidate mai mari de 3% din prețul de achiziție sunt presupuse a fi nerezonabile. Standardul de 3% din punct de vedere tehnic nu se aplică proprietăților nerezidențiale, dar este bine cunoscut judecătorilor și, fără îndoială, are o anumită influență asupra percepției lor asupra a ceea ce este rezonabil și nerezonabil. (Pentru a vă salva de la a fi nevoie să faceți matematica, în cazul Kuish, depozitul “nerambursabil” a fost egal cu aproximativ 4,4% din prețul de vânzare.)

într-o piață în scădere, vânzătorul ar trebui să fie mai atent cu privire la utilizarea unei prevederi de daune lichidate, deoarece prejudiciul real cauzat de o încălcare ar putea fi mai mare decât valoarea specificată a daunelor lichidate, iar vânzătorul va fi limitat la suma daunelor lichidate. Cu toate acestea, majoritatea vânzătorilor ar trebui să prefere să aibă o clauză de daune lichidate, deoarece va reduce probabilitatea și complexitatea oricărui litigiu cu privire la dreptul vânzătorului de a păstra banii.

pentru a fi executorii, dispozițiile privind daunele lichidate trebuie să îndeplinească și alte standarde impuse de statut, cum ar fi semnarea sau parafarea separată de către părți; în contractele tipărite, cuvintele scrise trebuie să îndeplinească cerințele de dimensiune, tipografie și culoare specificate.

ca alternativă la dispozițiile privind daunele lichidate, în special în escrow-urile lungi, vânzătorii pot obține rezultate economice similare cu un risc mai mic de litigii prin utilizarea creativă a opțiunilor. Legea privind opțiunile a evoluat diferit față de legea privind daunele și este mult mai respectuoasă față de acordul părților decât legea daunelor.

o plată pentru acordarea unei opțiuni va fi de obicei tratată ca fiind câștigată integral (și, prin urmare, cu adevărat “nerambursabilă”) în momentul acordării. Cumpărătorii sunt mult mai probabil să meargă împreună cu conceptul că opțiunea de plată va fi plătită imediat vânzătorului, mai degrabă decât a avut loc în escrow. În plus, determinarea de către părți a valorii unei opțiuni nu este, în general, supusă ghicirii secundare de către o instanță; dispoziția nu trebuie semnată separat, parafată sau tipărită într-un mod specificat; iar cumpărătorul are întotdeauna sarcina de a încerca să anuleze un contract de opțiune.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.