Quando “Não Reembolsável “Significa”Reembolsável”. / Neufeld Marks

01 May When ” Non-Refundable “Means”Refundable”.

Posted at 11: 54hin Real Estate LawbyNeufeld Marks

“A long time ago, in a galaxy far, away” . . . . Bem, pode parecer assim, mas é, na verdade, foi apenas alguns anos atrás, que os vendedores de imóveis na Califórnia não se preocupe muito sobre se os compradores iriam padrão em contratos de compra –porque eles geralmente pode virar e vender a propriedade para um preço mais elevado. Como a luz emitida por uma estrela distante de um milhão de anos atrás, mas que só agora, chegando a us, um recente caso decidido pelo Tribunal da Califórnia de Recurso, nos dá uma olhadinha para trás na história, a partir do qual podemos aprender lições que será útil não só quando o crescimento do mercado imobiliário retorna, mas também no actual fraco mercado.

no caso recente de Kuish v. Smith, O Comprador concordou em janeiro de 2006 para comprar uma propriedade de frente oceânica em Laguna Beach por $ 14 milhões, e colocar um depósito “não reembolsável” de $620.000. Depois que o comprador faliu em setembro, o vendedor virou-se para uma oferta de reserva e prontamente vendeu a propriedade por US $15 milhões. O negócio de substituição foi fechado em novembro. O comprador faltoso exigiu seus $ 620.000 de volta, mas o vendedor recusou: afinal, o contrato disse que o depósito era “não reembolsável”, e “não reembolsável” significa “não reembolsável”, certo?

O Tribunal de julgamento concordou com esta forma de pensar, e permitiu que o vendedor para manter o depósito de $620.000. Mas o Tribunal de Apelação da Califórnia reverteu e permitiu que o comprador faltante recuperasse o depósito “não reembolsável”, mesmo que fosse indiscutível que o comprador tinha quebrado o contrato. O vendedor perdeu o caso apesar de fazer algumas coisas que normalmente o teriam ajudado a prevalecer. Infelizmente para ele, porém, ele não fez as coisas que eram juridicamente cruciais.

Por exemplo, 400.000 Dólares do depósito foram liberados do depósito para o vendedor mesmo antes do incumprimento do comprador. Ter o depósito no bolso do vendedor em vez de EM depósito normalmente desencoraja um comprador faltoso de tentar obter de volta o depósito. No entanto, liberar o dinheiro não altera os direitos legais das partes; apenas coloca um maior fardo estratégico sobre o comprador. O comprador tem de perseguir o vendedor pelo dinheiro, em vez de simplesmente se recusar a assinar uma instrução de fecho de contas. Neste caso, as partes já teriam sido forçadas a contentar-se com a parte do depósito ainda em Garantia, por isso foi fácil adicionar o pedido de mais US $400.000. Além disso, $620.000 foi uma soma grande o suficiente para lutar — se a quantia em Controvérsia foi apenas $6200, ou mesmo $ 62.000, o comprador pode não ter pensado que valia a pena para assumir o custo e agravamento do litígio.

A maioria das pessoas, incluindo muitos profissionais do setor imobiliário, não estão cientes de que a lei da Califórnia há muito tempo defende que não é suficiente simplesmente rotular um depósito como “não reembolsável.”Os contratos de venda de imóveis são regidos pelas mesmas regras que os outros contratos: a fim de recuperar danos, o vendedor deve provar que ele ou ela sofreu danos causados pela violação do comprador. Embora um depósito forneça ao vendedor a garantia de que o dinheiro estará lá para cobrir qualquer dano sofrido em caso de violação, ele não estabelece automaticamente que o vendedor tem o direito de recebê-lo (ou seja, sofreu danos). Pode não ser possível provar que o vendedor foi prejudicado num mercado em rápido crescimento, onde-como no Kuish v. Smith-os custos de transporte do vendedor para continuar a manter a propriedade foram muito mais do que compensados pelo preço de compra mais elevado que foi obtido no negócio de substituição.a forma mais comum de evitar este obstáculo é incluir uma cláusula de “indemnização liquidada” no contrato de compra. Com efeito, a opinião do Tribunal de recurso no processo Kuish referia especificamente que o Acordo não continha uma disposição de indemnização liquidada. Ao abrigo de uma disposição de indemnização liquidada, as partes reconhecem que o prejuízo susceptível de ser sofrido pelo vendedor em caso de incumprimento por parte do comprador será incerto ou difícil de provar, e acordam num montante fixo de danos que se presume ter sido sofrido em caso de incumprimento por parte do comprador. Esse valor é muitas vezes o valor do depósito, mas pode ser mais ou menos do que o depósito.se o montante da indemnização liquidada não for razoável nas circunstâncias que existiam no momento da assinatura do contrato, o vendedor não tem de provar que houve qualquer dano real. A menos que o comprador possa suportar o encargo de provar que o montante não era razoável, os tribunais vão executar a provisão de danos liquidados.no caso de imóveis destinados à habitação, presume-se que os danos liquidados até 3% do preço de compra São, por lei, razoáveis; os danos liquidados superiores a 3% do preço de compra são considerados não razoáveis. A norma de 3% tecnicamente não se aplica a imóveis não residenciais, mas é bem conhecida pelos juízes, e sem dúvida tem alguma influência sobre a sua percepção do que é razoável e irracional. (Para salvar você de ter que fazer as contas, no caso Kuish o depósito “não reembolsável” foi igual a cerca de 4,4% do preço de venda.)

em um mercado em queda, o vendedor deve ser mais cuidadoso sobre o uso de uma provisão de danos liquidados, porque o dano real causado por uma violação pode ser maior do que o montante especificado de danos liquidados, e o vendedor será limitado ao montante de danos liquidados. No entanto, a maioria dos vendedores deve preferir ter uma cláusula de danos liquidados, uma vez que irá reduzir a probabilidade e complexidade de qualquer litígio sobre o direito do vendedor de reter o dinheiro.para serem executáveis, as disposições de indemnização liquidadas devem também satisfazer outras normas impostas por lei, tais como serem assinadas ou rubricadas separadamente pelas partes; nos contratos impressos, as palavras escritas devem cumprir os requisitos de tamanho, tipo de letra e cor especificados.como alternativa às disposições de indemnização liquidadas, especialmente em contratos de longo prazo, os vendedores podem alcançar resultados económicos semelhantes com menor risco de litígio através do uso criativo de opções. A Lei relativa às opções evoluiu de forma diferente da Lei relativa aos danos, e é muito mais deferente ao Acordo das partes do que a lei dos danos.

um pagamento pela concessão de uma opção será normalmente tratado como totalmente ganho (e, portanto, verdadeiramente “não reembolsável”) no momento em que é concedido. Os compradores são mais propensos a ir junto com o conceito de que o pagamento da opção será imediatamente pago ao vendedor, em vez de mantido em Garantia. Além disso, a determinação das partes quanto ao valor de uma opção não está geralmente sujeita a segunda tentativa por parte de um tribunal; a disposição não tem de ser assinada separadamente, ou rubricada, ou impressa de uma forma especificada; e o comprador tem sempre o encargo de tentar anular um contrato de opção.

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