Kiedy “Bezzwrotna” Oznacza “Zwrotna”. / Neufeld Marks

01 maja, kiedy “bezzwrotny” oznacza “refundowany”.

Posted at 11:54hin Real Estate LawbyNeufeld Marks

“dawno temu, w galaktyce daleko, daleko” . . . . Cóż, może się tak wydawać, ale tak naprawdę zaledwie kilka lat temu sprzedawcy nieruchomości w Kalifornii nie martwili się zbytnio o to, czy kupujący nie dotrzymają umowy kupna –ponieważ zwykle mogli zawrócić i sprzedać nieruchomość za jeszcze wyższą cenę. Podobnie jak światło emitowane z odległej gwiazdy przed milionem lat, ale docierające do nas dopiero teraz, niedawna sprawa rozstrzygnięta przez Kalifornijski Sąd Apelacyjny daje nam wgląd w historię, z której możemy wyciągnąć wnioski, które przydadzą się nie tylko wtedy, gdy powraca rosnący rynek nieruchomości, ale także na obecnym rynku apatycznym.

w niedawnej sprawie Kuish V.Smith, kupujący zgodził się w styczniu 2006 roku na zakup posiadłości nad oceanem w Laguna Beach za 14 milionów dolarów i odłożył 620 000 dolarów “bezzwrotnego” depozytu. Po tym, jak kupujący nie wywiązał się ze zobowiązań we wrześniu, sprzedawca zwrócił się do oferty rezerwowej i natychmiast sprzedał nieruchomość za 15 milionów dolarów. Transakcja wymiany zakończyła się w listopadzie. Zalegający kupujący zażądał zwrotu $ 620,000, ale sprzedawca odmówił: w końcu umowa mówi, że depozyt jest “bezzwrotny”, a” bezzwrotny “oznacza” bezzwrotny”, prawda?

sąd zgodził się z tym sposobem myślenia i pozwolił sprzedawcy zatrzymać depozyt w wysokości 620 000 USD. Ale Sąd Apelacyjny w Kalifornii odwrócił się i pozwolił niewypłacającemu Kupującemu odzyskać” bezzwrotną ” kaucję, mimo że bezsporne było, że kupujący złamał umowę. Sprzedawca przegrał sprawę, pomimo robienia pewnych rzeczy, które normalnie pomogłyby mu zwyciężyć. Niestety dla niego jednak nie udało mu się zrobić rzeczy, które były prawnie kluczowe.

na przykład 400 000 USD depozytu zostało zwolnione z depozytu do sprzedawcy jeszcze przed niewykonaniem zobowiązania przez kupującego. Posiadanie depozytu w kieszeni sprzedawcy, a nie w depozycie, Zwykle zniechęca niewywiązującego się kupującego do próby odzyskania depozytu. Uwolnienie pieniędzy nie zmienia jednak praw stron, a jedynie nakłada większe strategiczne obciążenie na kupującego. Kupujący musi ścigać sprzedającego za pieniądze, zamiast po prostu odmawiać podpisania instrukcji zamknięcia escrow. W tym przypadku, Strony Już zostały zmuszone do sporu dotyczącego części depozytu nadal przechowywane w depozycie, więc łatwo było dodać roszczenie o dodatkowe $400,000. Ponadto, $620,000 była wystarczająco duża suma do walki nad – gdyby kwota w kontrowersji było tylko $6200, lub nawet $ 62,000, kupujący może nie pomyślał, że warto podjąć koszty i zaostrzenie sporu.

większość ludzi, w tym wielu specjalistów od nieruchomości, nie są świadomi, że prawo kalifornijskie od dawna utrzymuje, że nie wystarczy po prostu oznaczyć depozyt jako “bezzwrotny.”Umowy sprzedaży nieruchomości podlegają tym samym zasadom, co inne umowy: aby odzyskać odszkodowanie, sprzedawca musi udowodnić, że poniósł szkodę spowodowaną naruszeniem przez kupującego. Chociaż depozyt zapewnia sprzedającemu zabezpieczenie, że środki pieniężne będą tam na pokrycie wszelkich szkód poniesionych w przypadku naruszenia, nie oznacza to automatycznie, że Sprzedający ma prawo do ich otrzymania (to znaczy, że odniósł szkody). Może nie być możliwe udowodnienie, że sprzedający ucierpiał na szybko rozwijającym się rynku, na którym-jak w sprawie Kuish v. Smith – koszty utrzymania nieruchomości przez Sprzedającego były znacznie wyższe niż zrekompensowane wyższą ceną zakupu, która została uzyskana w transakcji wymiany.

najczęstszym sposobem uniknięcia tej przeszkody jest uwzględnienie w umowie zakupu klauzuli “kary umownej”. W rzeczywistości w opinii Sądu Apelacyjnego w sprawie Kuish wyraźnie zaznaczono, że umowa nie zawiera przepisu o karierach umownych. Zgodnie z przepisem kar umownych Strony uznają, że szkoda, która może zostać poniesiona przez Sprzedającego w przypadku niewykonania zobowiązania przez kupującego, będzie niepewna lub trudna do udowodnienia, i uzgadniają ustaloną kwotę szkody, która zostanie uznana za poniesioną w przypadku niewykonania zobowiązania przez kupującego. Kwota ta jest często kwotą depozytu, ale może być większa lub mniejsza niż depozyt.

Jeśli wysokość kar umownych nie jest nieuzasadniona w okolicznościach, które istniały w momencie podpisania Umowy, Sprzedawca nie musi udowodnić, że doszło do rzeczywistej szkody. O ile kupujący nie będzie mógł ponieść ciężaru udowodnienia, że kwota była nieuzasadniona, sądy będą egzekwować przepis kar umownych.

w przypadku nieruchomości mieszkalnej kary umowne do 3% ceny zakupu są, zgodnie z Ustawą, uważane za uzasadnione; kary umowne powyżej 3% ceny zakupu są uważane za nieuzasadnione. Standard 3% technicznie nie ma zastosowania do nieruchomości niemieszkalnych, ale jest dobrze znany sędziom i niewątpliwie ma pewien wpływ na ich postrzeganie tego, co jest rozsądne i nierozsądne. (Aby uchronić Cię przed koniecznością policzenia, w przypadku Kuisha “bezzwrotna” Kaucja była równa około 4,4% ceny sprzedaży.)

na spadającym rynku sprzedawca powinien bardziej uważać na stosowanie klauzuli karnej, ponieważ rzeczywista szkoda spowodowana naruszeniem może być większa niż określona kwota kar umownych, a sprzedawca będzie ograniczony do kwoty kar umownych. Niemniej jednak większość sprzedawców powinna preferować klauzulę kar umownych, ponieważ zmniejszy to prawdopodobieństwo i złożoność wszelkich sporów sądowych dotyczących prawa sprzedawcy do zatrzymania pieniędzy.

aby przepisy o karach umownych były wykonalne, muszą również spełniać inne normy nałożone przez ustawę, takie jak oddzielne podpisanie lub parafowanie przez strony; w umowach drukowanych słowa pisemne muszą spełniać określone wymagania dotyczące rozmiaru, kroju pisma i koloru.

jako alternatywa dla przepisów o karach umownych, zwłaszcza w przypadku długich escrows, sprzedawcy mogą osiągnąć podobne wyniki ekonomiczne przy mniejszym ryzyku postępowania sądowego poprzez kreatywne wykorzystanie opcji. Prawo dotyczące opcji ewoluowało inaczej niż prawo dotyczące odszkodowań i jest o wiele bardziej respektowane do porozumienia stron niż prawo odszkodowawcze.

płatność za przyznanie opcji będzie zwykle traktowana jako w pełni zarobiona (a zatem prawdziwie “bezzwrotna”) w momencie jej przyznania. Kupujący są bardziej skłonni zgodzić się z koncepcją, że płatność za opcję zostanie natychmiast wypłacona sprzedawcy, a nie przechowywana w depozycie. Co więcej, określenie przez strony wartości opcji na ogół nie podlega wątpliwości sądu; przepis nie musi być oddzielnie podpisany, parafowany lub wydrukowany w określony sposób; a kupujący zawsze ponosi ciężar próby obalenia umowy opcji.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.