Wanneer “Niet-Terugbetaalbaar”Betekent ” Terugbetaalbaar”. / Neufeld Marks

01 kan wanneer “niet-restitueerbaar” betekent “restitueerbaar”.Posted at 11:54hin Real Estate LawbyNeufeld Marks

“A long time ago, in a galaxy far, far away” . . . . Nou, het lijkt misschien zo, maar het was eigenlijk nog maar een paar jaar geleden dat verkopers van onroerend goed in Californië zich niet al te veel zorgen maakten over de vraag of kopers in gebreke zouden blijven op koopcontracten –omdat ze meestal konden omdraaien en verkopen van het onroerend goed voor een nog hogere prijs. Net als het licht dat een miljoen jaar geleden door een verre ster werd uitgestraald, maar dat ons nu pas bereikt, geeft een recente zaak die is beslist door het Californische Hof van Beroep ons een kijkje in de geschiedenis, waaruit we lessen kunnen leren die nuttig zullen zijn, niet alleen wanneer een stijgende vastgoedmarkt terugkeert, maar ook in de huidige lusteloze markt.in het recente geval van Kuish V. Smith ging de koper in januari 2006 akkoord met de aankoop van een landgoed aan Zee in Laguna Beach voor $14 miljoen, en legde een “niet-terugbetaalbare” borg van $620.000. Nadat de koper in September in gebreke was gebleven, wendde de verkoper zich tot een back-upaanbod en verkocht het onroerend goed onmiddellijk voor $15 miljoen. De vervangende deal gesloten In November. De in gebreke blijvende koper eiste zijn $ 620.000 terug, maar de verkoper weigerde: immers, het contract zei dat de storting was ” niet-terugbetaalbaar, “en” niet-terugbetaalbaar “betekent” niet-terugbetaalbaar, ” toch?

de rechtbank stemde in met deze manier van denken, en stond de verkoper toe om de $620.000 storting te houden. Maar de California Court of Appeal keerde terug en stond de in gebreke gebleven koper toe om de “niet-terugbetaalbare” storting terug te vorderen, hoewel het onbetwist was dat de koper het contract had verbroken. De verkoper verloor de zaak ondanks het doen van een aantal dingen die normaal zou hebben geholpen hem te overwinnen. Helaas voor hem, echter, hij niet in geslaagd om de dingen die juridisch cruciaal waren te doen.

bijvoorbeeld, $ 400.000 van de storting was vrijgegeven van de borg aan de verkoper zelfs voordat de koper in gebreke bleef. Het hebben van de storting in de zak van de verkoper in plaats van in escrow meestal ontmoedigt een in gebreke blijvende koper van het proberen om terug te krijgen van de storting. Het vrijgeven van het geld verandert echter niet de wettelijke rechten van de partijen; het legt alleen een grotere strategische last op de koper. De koper moet de verkoper achtervolgen voor het geld, in plaats van simpelweg te weigeren af te tekenen op een sluitende escrow instructie. In dit geval, de partijen zouden al zijn gedwongen in een rechtszaak over het deel van de storting nog steeds gehouden in escrow, dus het was gemakkelijk om de vordering toe te voegen voor de extra $400.000. Bovendien, $ 620.000 was een groot genoeg bedrag om te vechten over-had het bedrag in controverse was slechts $6200, of zelfs $ 62.000, de koper misschien niet gedacht dat het de moeite waard om de kosten en verergering van geschillen te ondernemen.

De meeste mensen, waaronder veel vastgoedprofessionals, zijn zich er niet van bewust dat de Californische wet al lang van mening is dat het niet voldoende is om een storting gewoon als “niet-terugbetaalbaar” te bestempelen.”Voor de verkoop van onroerend goed gelden dezelfde regels als voor andere contracten: om schade te herstellen, moet de verkoper bewijzen dat hij schade heeft geleden die is veroorzaakt door de schending van de koper. Hoewel een borg de verkoper de zekerheid biedt dat er contant geld zal zijn om eventuele schade te dekken als er sprake is van een inbreuk, wordt niet automatisch vastgesteld dat de verkoper een recht heeft om het te ontvangen (dat wil zeggen, heeft geleden schade). Het is misschien niet mogelijk te bewijzen dat de verkoper schade heeft geleden in een snel groeiende markt waar-zoals in Kuish v. Smith-de transportkosten van de verkoper voor het blijven houden van het pand werden veel meer dan gecompenseerd door de hogere aankoopprijs die werd verkregen op de vervangende deal.

de meest voorkomende manier om deze hindernis te vermijden is een bepaling inzake “geliquideerde schade” op te nemen in het koopcontract. In het advies van het Hof van Beroep in de zaak-Kuish werd namelijk uitdrukkelijk opgemerkt dat de Overeenkomst geen bepaling inzake geliquideerde schadevergoeding bevatte. Krachtens een bepaling inzake geliquideerde schadevergoeding erkennen partijen dat de schade die verkoper in geval van wanbetaling van koper kan lijden onzeker of moeilijk te bewijzen is, en komen zij een vast bedrag overeen van de schade die geacht wordt te zijn geleden in geval van wanbetaling van koper. Dat bedrag is vaak het bedrag van de storting, maar het kan meer of minder zijn dan de storting.

indien het bedrag van de geliquideerde schade niet onredelijk is onder de omstandigheden die bestonden op het moment dat het contract werd ondertekend, hoeft de verkoper niet te bewijzen dat er sprake was van werkelijke schade. Tenzij de koper de bewijslast kan dragen dat het bedrag onredelijk was, zal de rechter de geliquideerde schadebepaling afdwingen.

in het geval van niet-zakelijk onroerend goed wordt een geliquideerde schade tot 3% van de koopprijs bij wet geacht redelijk te zijn; een geliquideerde schade van meer dan 3% van de koopprijs wordt geacht onredelijk te zijn. De 3% – norm is technisch niet van toepassing op niet voor bewoning bestemd onroerend goed, maar is wel bekend bij rechters en heeft ongetwijfeld enige invloed op hun perceptie van wat redelijk en onredelijk is. (Om u te behoeden voor de berekening, was in het geval van Kuish de” niet-terugbetaalbare ” aanbetaling gelijk aan ongeveer 4,4% van de verkoopprijs.)

In een dalende markt moet de verkoper voorzichtiger zijn met het gebruik van een bepaling inzake geliquideerde schade, omdat de werkelijke schade die door een inbreuk wordt veroorzaakt, groter kan zijn dan het gespecificeerde bedrag van de geliquideerde schade, en de verkoper beperkt zal blijven tot het bedrag van geliquideerde schade. Niettemin zouden de meeste verkopers de voorkeur moeten geven aan een clausule inzake geliquideerde schadevergoeding, aangezien dit de waarschijnlijkheid en complexiteit van eventuele geschillen over het recht van de verkoper om het geld te behouden, zal verminderen.

om afdwingbaar te zijn, moeten de bepalingen inzake geliquideerde schade ook voldoen aan andere wettelijke normen, zoals afzonderlijk worden ondertekend of geparafeerd door de partijen; in gedrukte contracten moeten de geschreven woorden voldoen aan bepaalde vereisten inzake grootte, lettertype en kleur.

als alternatief voor bepalingen inzake geliquideerde schade, met name bij lange escrows, kunnen verkopers vergelijkbare economische resultaten behalen met minder risico op geschillen door creatief gebruik van opties. De wet inzake opties evolueerde anders dan de wet inzake schadevergoedingen, en is veel meer eerbiedig voor de Overeenkomst van de partijen dan de wet inzake schadevergoedingen.

een betaling voor de toekenning van een optie zal gewoonlijk worden behandeld als volledig verdiend (en dus werkelijk “niet-terugbetaalbaar”) op het moment dat de optie wordt toegekend. Kopers hebben meer kans om mee te gaan met het concept dat de optie betaling onmiddellijk zal worden betaald aan de verkoper, in plaats van gehouden in escrow. Bovendien is de beslissing van de partijen over de waarde van een optie over het algemeen niet onderworpen aan twijfel door een rechtbank; de bepaling hoeft niet afzonderlijk te worden ondertekend, geparafeerd, of afgedrukt op een bepaalde manier; en de koper heeft altijd de last van het proberen om een optiecontract te vernietigen.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.