Når “Ikke Refunderbart” Betyr “Refunderbart”. / Neufeld Merker

01 Mai Når “Ikke Refunderbart” Betyr “Refunderbart”.

Skrevet på 11: 54hin Eiendomsmegling LawbyNeufeld Merker

“for lenge siden, i en galakse langt, langt borte”. . . . Vel, det kan virke slik, men det var faktisk bare noen få år siden at selgere av fast eiendom I California ikke bekymret for mye om kjøpere ville misligholde kjøpskontrakter – fordi de vanligvis kunne snu og selge eiendommen til en enda høyere pris. Som lyset som sendes ut fra en fjern stjerne for en million år siden, men som bare nå når oss, gir En nylig sak avgjort Av California Court of Appeal oss en titt tilbake i historien, hvorfra vi kan lære leksjoner som vil være nyttige ikke bare når et stigende eiendomsmarked returnerer, men også i det nåværende listløse markedet.I Det siste tilfellet Av Kuish V. Smith ble kjøperen i januar 2006 enige om å kjøpe en havfront eiendom I Laguna Beach for $14 millioner, og sette ned et $620.000 “refunderbart” innskudd. Etter at kjøperen misligholdt i September, vendte selgeren seg til et back-up tilbud og solgte eiendommen for 15 millioner dollar. Erstatningsavtalen ble avsluttet i November. Den misligholdte kjøperen krevde sin $620 000 tilbake, men selgeren nektet: tross alt sa kontrakten at innskuddet var “refunderbart” og” refunderbart “betyr ” refunderbart”, ikke sant?

rettssaken retten enige med denne måten å tenke på, og tillot selgeren å holde $ 620.000 innskudd. Men California Court Of Appeal reverserte og tillot den misligholdte kjøperen å gjenopprette det” refunderbare ” innskuddet, selv om det var ubestridt at kjøperen hadde brutt kontrakten. Selgeren tapte saken til tross for å gjøre noen ting som normalt ville ha hjulpet ham til å seire. Dessverre for ham, men han klarte ikke å gjøre de tingene som var juridisk avgjørende.

for eksempel hadde $400 000 av innskuddet blitt frigjort fra deponering til selgeren selv før kjøperens standard. Å ha innskuddet i selgerens lomme i stedet for i escrow fraråder vanligvis en misligholdende kjøper fra å prøve å få tilbake innskuddet. Men å frigjøre pengene endrer ikke partenes juridiske rettigheter; det legger bare en større strategisk byrde på kjøperen. Kjøperen må jage selgeren for pengene, i stedet for bare å nekte å signere på en avsluttende escrow instruksjon. I dette tilfellet ville partene allerede ha blitt tvunget til rettssaker om delen av innskuddet som fortsatt var i escrow, så det var enkelt å legge til kravet om de ekstra $ 400.000. I tillegg var $ 620 000 en stor nok sum til å kjempe over – hadde beløpet i kontrovers bare vært $ 6200, eller til og med $ 62 000, hadde kjøperen kanskje ikke trodd det var verdt å gjennomføre kostnadene og forverringen av rettssaker.De fleste, inkludert mange eiendomsmeglere, er ikke klar over At California lov har lenge holdt at Det ikke er nok å bare merke et innskudd som ” refunderbart.”Fast eiendom salgskontrakter er underlagt de samme reglene som andre kontrakter: for å få erstatning, må selgeren bevise at han eller hun har lidd skade som ble forårsaket av kjøperens brudd. Selv om et innskudd gir selgeren sikkerhet for at kontanter vil være der for å dekke eventuelle skader som oppstår hvis det er brudd, fastslår det ikke automatisk at selgeren har rett til å motta det(det vil si har påført skader). Det kan ikke være mulig å bevise at selgeren ble skadet i et raskt stigende marked der — som I Kuish v. Smith-selgerens bærekostnader for å fortsette å holde eiendommen ble langt mer enn oppveid av den høyere kjøpesummen som ble oppnådd på erstatningsavtalen.

den vanligste måten å unngå dette hinderet er å inkludere en” dagmulkt ” bestemmelse i kjøpekontrakten. Faktisk bemerket Lagmannsrettens uttalelse i Kuish-saken spesielt at avtalen ikke inneholdt en likviditetsbestemmelse. Under en dagmulkt bestemmelse, partene erkjenner at skaden sannsynlig å bli påført av selger i tilfelle av en mislighold av kjøperen vil være usikker eller vanskelig å bevise, og de er enige om et fast beløp på skader som vil antas å ha blitt påført dersom kjøperen misligholder. Dette beløpet er ofte beløpet på innskuddet, men det kan være mer eller mindre enn innskuddet.

dersom dagmulktbeløpet ikke er urimelig under de omstendigheter som eksisterte på det tidspunkt kontrakten ble signert, må selger ikke bevise at det var noen faktisk skade. Med mindre kjøperen kan bære bevisbyrden for at beløpet var urimelig, vil domstolene håndheve konvensjonalbot bestemmelsen.

ved boligeiendom antas dagmulkt opp til 3% av kjøpesummen å være rimelig; dagmulkt større enn 3% av kjøpesummen antas å være urimelig. 3% – standarden gjelder ikke teknisk for ikke-bolig, men det er kjent for dommere, og utvilsomt har noen innflytelse på deres oppfatning av hva som er rimelig og urimelig. (For å spare deg fra å måtte gjøre regnestykket, I Kuish tilfelle” refunderes ” innskudd var lik ca 4,4% av salgsprisen.)

i et fallende marked bør selger være mer forsiktig med bruken av en konvensjonalbot, fordi den faktiske skaden forårsaket av et brudd kan være større enn det angitte beløpet for konvensjonalbot, og selger vil være begrenset til konvensjonalbotbeløpet. Likevel bør de fleste selgere foretrekker å ha en dagmulkt klausul, siden det vil redusere sannsynligheten og kompleksiteten av eventuelle søksmål over selgerens rett til å beholde pengene.

for å være rettskraftig, må dagmulkt bestemmelser også tilfredsstille andre standarder pålagt ved lov, for eksempel blir separat signert eller initialed av partene; i trykte kontrakter, de skrevne ord må oppfylle spesifisert størrelse, skrifttype og farge krav.som et alternativ til dagmulkt bestemmelser, spesielt i lange escrows, selgere kan oppnå lignende økonomiske resultater med mindre risiko for søksmål gjennom kreativ bruk av opsjoner. Loven om alternativer utviklet seg annerledes enn loven om skader, og er langt mer utsatt for partenes avtale enn loven om erstatning.

en betaling for tildeling av en opsjon vil vanligvis bli behandlet som fullt opptjent (og derfor virkelig “refunderbar”) på det tidspunktet den er gitt. Kjøpere er mer sannsynlig å gå sammen med konseptet om at opsjonsbetalingen umiddelbart vil bli betalt til selgeren, i stedet for å bli holdt i escrow. Videre er partenes fastsettelse av hva en opsjon er verdt generelt ikke gjenstand for andre-gjette av en domstol; bestemmelsen trenger ikke å være separat signert, eller initialed, eller skrives ut på en bestemt måte; og kjøperen har alltid byrden av å prøve å velte en opsjonskontrakt.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.