Lorsque “Non Remboursable” Signifie “Remboursable”. / Neufeld Marque

01 Mai Lorsque “Non Remboursable” Signifie “Remboursable”.

Publié à 11:54hin Real Estate LawbyNeufeld Marque

“Il y a longtemps, dans une galaxie lointaine, très lointaine”. . . . Eh bien, cela peut sembler ainsi, mais c’était en fait il y a seulement quelques années que les vendeurs de biens immobiliers en Californie ne s’inquiétaient pas trop de savoir si les acheteurs feraient défaut sur les contrats d’achat – car ils pouvaient généralement se retourner et vendre la propriété à un prix encore plus élevé. Comme la lumière émise par une étoile lointaine il y a un million d’années, mais qui ne nous parvient que maintenant, une affaire récente décidée par la Cour d’appel de Californie nous donne un aperçu de l’histoire, dont nous pouvons tirer des leçons qui seront utiles non seulement lorsqu’un marché immobilier en hausse reviendra, mais aussi sur le marché apathique actuel.

Dans l’affaire récente Kuish c. Smith, l’acheteur a accepté en janvier 2006 d’acheter un domaine en bord de mer à Laguna Beach pour 14 millions de dollars et de déposer un dépôt ” non remboursable ” de 620 000 dollars. Après que l’acheteur a fait défaut en septembre, le vendeur s’est tourné vers une offre de sauvegarde et a rapidement vendu la propriété pour 15 millions de dollars. L’accord de remplacement a été conclu en novembre. L’acheteur défaillant a demandé son remboursement de 620 000 $, mais le vendeur a refusé: après tout, le contrat indiquait que le dépôt était “non remboursable” et “non remboursable” signifie “non remboursable”, n’est-ce pas?

Le tribunal de première instance a accepté cette façon de penser et a autorisé le vendeur à conserver le dépôt de 620 000 $. Mais la Cour d’appel de Californie a annulé et a permis à l’acheteur défaillant de récupérer le dépôt “non remboursable”, même s’il était incontestable que l’acheteur avait rompu le contrat. Le vendeur a perdu l’affaire malgré certaines choses qui l’auraient normalement aidé à l’emporter. Malheureusement pour lui, cependant, il n’a pas fait les choses qui étaient juridiquement cruciales.

Par exemple, 400 000 $ du dépôt avaient été libérés de l’entiercement au vendeur avant même le défaut de paiement de l’acheteur. Avoir le dépôt dans la poche du vendeur plutôt qu’en entiercement décourage généralement un acheteur défaillant d’essayer de récupérer le dépôt. Cependant, le déblocage de l’argent ne modifie pas les droits légaux des parties; cela ne fait qu’alourdir la charge stratégique de l’acheteur. L’acheteur doit poursuivre le vendeur pour l’argent, plutôt que de simplement refuser de signer une instruction d’entiercement de clôture. Dans ce cas, les parties auraient déjà été contraintes à un litige concernant la partie du dépôt encore détenue en séquestre, il était donc facile d’ajouter la réclamation pour les 400 000 additional supplémentaires. De plus, 620 000 was était une somme suffisamment importante pour se disputer — si le montant en litige n’avait été que de 6 200 $, voire de 62 000 $, l’acheteur n’aurait peut-être pas jugé utile d’assumer les coûts et l’aggravation du litige.

La plupart des gens, y compris de nombreux professionnels de l’immobilier, ne savent pas que la loi californienne a longtemps considéré qu’il ne suffisait pas de simplement étiqueter un dépôt comme “non remboursable.” Les contrats de vente immobilière sont régis par les mêmes règles que les autres contrats: pour obtenir réparation, le vendeur doit prouver qu’il a subi un préjudice causé par la violation de l’acheteur. Bien qu’un dépôt fournisse au vendeur la garantie que l’argent sera là pour couvrir tout dommage subi en cas de violation, il n’établit pas automatiquement que le vendeur a le droit de le recevoir (c’est-à-dire qu’il a subi des dommages). Il n’est peut-être pas possible de prouver que le vendeur a été lésé dans un marché en pleine croissance où — comme dans Kuish c. Smith – les frais de port du vendeur pour continuer à détenir la propriété ont été beaucoup plus que compensés par le prix d’achat plus élevé obtenu lors de la transaction de remplacement.

Le moyen le plus courant d’éviter cet obstacle est d’inclure une clause de “dommages-intérêts liquidés” dans le contrat d’achat. En fait, l’avis de la Cour d’appel dans l’affaire Kuish a spécifiquement noté que l’accord ne contenait pas de disposition sur les dommages-intérêts liquidés. En vertu d’une disposition relative aux dommages et intérêts, les parties reconnaissent que le préjudice susceptible d’être subi par le vendeur en cas de défaillance de l’acheteur sera incertain ou difficile à prouver, et elles conviennent d’un montant fixe des dommages et intérêts qui seront présumés avoir été subis en cas de défaillance de l’acheteur. Ce montant est souvent le montant du dépôt, mais il peut être supérieur ou inférieur au dépôt.

Si le montant des dommages-intérêts n’est pas déraisonnable dans les circonstances qui existaient au moment de la signature du contrat, le vendeur n’a pas à prouver qu’il y a eu un préjudice réel. À moins que l’acheteur ne puisse supporter la charge de prouver que le montant était déraisonnable, les tribunaux appliqueront la disposition relative aux dommages-intérêts liquidés.

Dans le cas d’une propriété résidentielle, les dommages-intérêts jusqu’à 3% du prix d’achat sont, par la loi, présumés raisonnables; les dommages-intérêts supérieurs à 3% du prix d’achat sont présumés déraisonnables. Techniquement, la norme de 3% ne s’applique pas aux biens non résidentiels, mais elle est bien connue des juges et a sans aucun doute une certaine influence sur leur perception de ce qui est raisonnable et déraisonnable. (Pour vous éviter d’avoir à faire le calcul, dans le cas de Kuish, le dépôt “non remboursable” était égal à environ 4,4% du prix de vente.)

Dans un marché en baisse, le vendeur doit faire plus attention à l’utilisation d’une clause de dommages-intérêts, car le préjudice réel causé par une violation peut être supérieur au montant spécifié de dommages-intérêts, et le vendeur sera limité au montant des dommages-intérêts. Néanmoins, la plupart des vendeurs devraient préférer une clause de dommages-intérêts, car cela réduira la probabilité et la complexité de tout litige concernant le droit du vendeur à conserver l’argent.

Pour être exécutoires, les dispositions relatives aux dommages-intérêts doivent également satisfaire à d’autres normes imposées par la loi, comme être signées ou paraphées séparément par les parties; dans les contrats imprimés, les mots écrits doivent répondre aux exigences de taille, de police et de couleur spécifiées.

En tant qu’alternative aux dispositions relatives aux dommages-intérêts liquidés, en particulier dans les cas de séquestres longs, les vendeurs peuvent obtenir des résultats économiques similaires avec moins de risque de litige grâce à l’utilisation créative d’options. La loi sur les options a évolué différemment de la loi sur les dommages et intérêts et est beaucoup plus respectueuse de l’accord des parties que la loi sur les dommages et intérêts.

Un paiement pour l’octroi d’une option sera généralement considéré comme entièrement gagné (et donc vraiment “non remboursable”) au moment où il est accordé. Les acheteurs sont plus susceptibles d’accepter le concept selon lequel le paiement par option sera immédiatement payé au vendeur, plutôt que détenu en séquestre. En outre, la détermination par les parties de la valeur d’une option n’est généralement pas sujette à une deuxième estimation par un tribunal; la disposition n’a pas à être signée séparément, ni paraphée, ni imprimée d’une manière spécifiée; et l’acheteur a toujours la charge d’essayer de faire annuler un contrat d’option.

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