“返金不可”とは、”返金可能”を意味します。 /Neufeldマーク

01月”返金不可”は”返金可能”を意味します。

に投稿11:54hin不動産LawbyNeufeldマーク

“ずっと前に、遠く、遠く離れた銀河で”。 . . . まあ、それはそのように見えるかもしれませんが、それは実際には数年前にカリフォルニア州の不動産の売り手は、買い手が購入契約にデフォルト 万年前に遠くの星から放出されたが、今だけ私たちに達している光のように、カリフォルニア州控訴裁判所によって決定された最近のケースは、私たちが上昇している不動産市場が戻ったときだけでなく、現在の物憂げな市場でも有用であろう教訓を学ぶことができる歴史に戻って覗くことができます。

Kuish v.Smithの最近のケースでは、買い手は2006年にラグナビーチのオーシャンフロント不動産を14万ドルで購入し、620,000ドルの”返金不可”預金を置くことに合意した。 買い手が9月に不履行になった後、売り手はバックアップオファーに目を向け、速やかに1500万ドルで不動産を売却しました。 交換契約は11月に終了した。 不履行のバイヤーは彼の$620,000を要求したが、販売人は断った:結局、契約は沈殿物が”払い戻し不可”であり、”払い戻し不可”は”払い戻し不可”を意味する右か。

裁判裁判所は、この考え方に同意し、売り手がdeposit620,000預金を維持することができました。 しかし、カリフォルニア州控訴裁判所は、買い手が契約を破ったことは議論の余地がなかったにもかかわらず、不履行の買い手が”返金不可”の預金を回復することを逆転させ、許可した。 売り手は、通常、彼が勝つのを助けたであろういくつかのことをしているにもかかわらず、ケースを失った。 残念ながら、彼のために、しかし、彼は法的に重要だったことを行うことができませんでした。

例えば、預金の4 400,000も買い手のデフォルトの前に売り手にエスクローからリリースされていました。 売り手のポケットではなく、エスクローで預金を持つことは、通常、預金を取り戻すためにしようとしているから不履行の買い手を落胆させます。 但し、お金を解放しても党の法的権利を変えない;それはバイヤーにより大きい戦略的な重荷を単に置く。 買い手は、単に閉じるエスクロー命令にサインオフすることを拒否するのではなく、お金のために売り手を追跡する必要があります。 この場合、当事者はすでにまだエスクローに保持されている預金の部分に関する訴訟を余儀なくされているだろうので、追加のclaim400,000の請求を追加する さらに、controversy620,000は戦うには十分に大きい合計だった—論争の量が$6200だけ、また更に$62,000であっても、バイヤーは訴訟の費用そして悪化を引き受けることは価値がある考えなかったかもしれない。

多くの不動産の専門家を含むほとんどの人は、カリフォルニア州の法律が長い間、単に預金を”払い戻し不可”とラベル付けするだけでは不十分で”不動産売買契約は、他の契約と同じルールによって支配されています: 損害を回復するためには、売り手は彼または彼女が買い手の違反によって引き起こされた害を被ったことを証明しなければなりません。 預金は、違反があった場合に被った損害をカバーするために現金がそこにあるという保証を売り手に提供しますが、売り手がそれを受け取る権利を自 Kuish vのように-売り手が急速に上昇している市場で害を受けたことを証明することはできないかもしれません。 スミス-プロパティを保持し続けるための売り手の運送費は、交換契約で得られたより高い購入価格によって相殺されるよりもはるかに多かった。

このハードルを回避する最も一般的な方法は、購入契約に”損害賠償金”の条項を含めることです。 実際には、Kuishケースで控訴裁判所の意見は、特に契約が清算損害条項が含まれていなかったことを指摘しました。 清算損害規定の下で、当事者は、買い手による不履行の場合に売り手によって持続される可能性のある損害が不確実または証明することが困難であ その金額は、多くの場合、預金の量ですが、それは預金よりも多かれ少なかれすることができます。

契約が締結された時点で存在していた状況下で損害賠償額が不合理でない場合、売り手は実際の害があったことを証明する必要はありません。 買主がその金額が不合理であることを証明する負担を負うことができない限り、裁判所は清算損害賠償規定を強制します。

居住用財産の場合、購入価格の3%までの損害賠償は、法令により合理的であると推定され、購入価格の3%を超える損害賠償は不合理であると推定され 3%の基準は、技術的には非居住用財産には適用されませんが、裁判官にはよく知られており、間違いなく合理的で不合理なものの認識に影響を与えます。 (数学をしなければならないことからあなたを救うために、Kuishの場合、”返金不可”の預金は販売価格の約4.4%に等しくなりました。)

下落市場では、違反によって引き起こされる実際の害は、清算損害の指定された量よりも大きいかもしれないので、売り手は、清算損害の規定の使 それにもかかわらず、ほとんどの販売人はお金を保つ販売人の資格に関するあらゆる訴訟の可能性そして複雑さを減らすので清算された損害

執行可能であるためには、損害賠償の規定はまた、このような別々に署名または当事者によってイニシャルされているなど、法令によって課された他の基準を、満たさなければなりません。

特に長いエスクローで、損害賠償の規定に代わるものとして、売り手はオプションの創造的な使用を通じて訴訟のリスクが少ないと同様の経済的 オプションに関する法律は、損害賠償に関する法律とは異なって進化し、損害賠償の法律よりも当事者の合意にはるかに延期されています。

オプションの付与に対する支払いは、通常、付与された時点で完全に獲得されたものとして扱われます(したがって、本当に”払い戻し不可”)。 買い手は、オプションの支払いはすぐに売り手に支払われるのではなく、エスクローで開催されるという概念と一緒に行く可能性が高くなります。 さらに、オプションが価値があるかの当事者の決定は、一般的に裁判所によって第二推測の対象ではありません;規定は、別途署名する必要はありません,

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