Quando “Non rimborsabile” significa “Rimborsabile”. / Neufeld Marks

01 Maggio Quando “Non rimborsabile” significa “Rimborsabile”.

Posted at 11:54hin Real Estate LawbyNeufeld Marks

“Molto tempo fa, in una galassia lontana, lontana” . . . . Beh, può sembrare così, ma in realtà è stato solo pochi anni fa che i venditori di immobili in California non si preoccupavano troppo se gli acquirenti avrebbero predefinito sui contratti di acquisto –perché di solito potevano girare intorno e vendere la proprietà per un prezzo ancora più alto. Come la luce emessa da una stella lontana un milione di anni fa ma che ci sta raggiungendo solo ora, un recente caso deciso dalla Corte d’appello della California ci dà uno sguardo indietro nella storia, da cui possiamo trarre lezioni che saranno utili non solo quando un mercato immobiliare in crescita ritorna, ma anche nell’attuale mercato svogliato.

Nel recente caso di Kuish contro Smith, l’acquirente ha accettato nel gennaio 2006 di acquistare una tenuta di fronte all’oceano a Laguna Beach per $14 milioni, e mettere giù un deposito “non rimborsabile” di $620.000. Dopo che l’acquirente è stato inadempiente a settembre, il venditore si è rivolto a un’offerta di back-up e ha prontamente venduto la proprietà per million 15 milioni. L’accordo di sostituzione si è chiuso a novembre. L’acquirente inadempiente ha chiesto i suoi back 620.000 indietro, ma il venditore ha rifiutato: dopo tutto, il contratto ha detto che il deposito era “non rimborsabile” e” non rimborsabile “significa” non rimborsabile”, giusto?

Il tribunale di prova ha concordato con questo modo di pensare, e ha permesso al venditore di mantenere il deposito di $620.000. Ma la Corte d’appello della California ha invertito e ha permesso all’acquirente inadempiente di recuperare il deposito “non rimborsabile”, anche se era indiscusso che l’acquirente avesse infranto il contratto. Il venditore ha perso il caso nonostante abbia fatto alcune cose che normalmente lo avrebbero aiutato a prevalere. Sfortunatamente per lui, tuttavia, non è riuscito a fare le cose che erano legalmente cruciali.

Ad esempio, $400.000 del deposito era stato rilasciato da escrow al venditore anche prima del default dell’acquirente. Avere il deposito in tasca del venditore piuttosto che in deposito a garanzia di solito scoraggia un acquirente inadempiente dal tentativo di ottenere indietro il deposito. Tuttavia, il rilascio del denaro non modifica i diritti legali delle parti; si limita a porre un onere strategico maggiore per l’acquirente. L’acquirente deve inseguire il venditore per i soldi, piuttosto che semplicemente rifiutando di firmare su un’istruzione di deposito a garanzia di chiusura. In questo caso, le parti sarebbero già state costrette a litigare per quanto riguarda la parte del deposito ancora detenuto in deposito a garanzia, quindi è stato facile aggiungere la richiesta per l’ulteriore $400,000. Inoltre, 6 620.000 era una somma abbastanza grande da combattere — se l’importo in controversia fosse stato solo $6200, o anche 6 62.000, l’acquirente potrebbe non aver pensato che valesse la pena intraprendere il costo e l’aggravamento del contenzioso.

La maggior parte delle persone, tra cui molti professionisti del settore immobiliare, non sono consapevoli del fatto che la legge della California ha da tempo sostenuto che non è sufficiente etichettare semplicemente un deposito come “non rimborsabile.”I contratti di vendita immobiliare sono disciplinati dalle stesse regole degli altri contratti: al fine di recuperare i danni, il venditore deve dimostrare di aver subito un danno causato dalla violazione dell’acquirente. Anche se un deposito fornisce al venditore la sicurezza che il denaro sarà lì per coprire eventuali danni subiti in caso di violazione, non stabilisce automaticamente che il venditore ha il diritto di riceverlo (cioè, ha subito danni). Potrebbe non essere possibile dimostrare che il venditore è stato danneggiato in un mercato in rapida crescita dove-come in Kuish v. Smith-i costi di trasporto del venditore per continuare a tenere la proprietà erano molto più che compensati dal prezzo di acquisto più elevato che è stato ottenuto sull’affare di sostituzione.

Il modo più comune per evitare questo ostacolo è quello di includere una disposizione “danni liquidati” nel contratto di acquisto. In effetti, il parere della Corte d’appello nel caso Kuish ha specificamente osservato che l’accordo non conteneva una disposizione di risarcimento danni liquidata. In base a una disposizione per i danni liquidati, le parti riconoscono che il danno che potrebbe essere sostenuto dal venditore in caso di inadempimento da parte dell’acquirente sarà incerto o difficile da dimostrare e concordano su un importo fisso di danni che si presume siano stati subiti in caso di inadempienza dell’acquirente. Tale importo è spesso l’importo del deposito, ma può essere più o meno del deposito.

Se l’importo dei danni liquidati non è irragionevole nelle circostanze esistenti al momento della firma del contratto, il venditore non deve dimostrare che vi sia stato alcun danno effettivo. A meno che l’acquirente non possa sostenere l’onere di dimostrare che l’importo era irragionevole, i tribunali applicheranno la disposizione dei danni liquidati.

Nel caso di immobili residenziali, i danni liquidati fino al 3% del prezzo di acquisto sono, per statuto, ritenuti ragionevoli; i danni liquidati superiori al 3% del prezzo di acquisto si presumono irragionevoli. Lo standard del 3% tecnicamente non si applica alla proprietà non residenziale, ma è ben noto ai giudici e ha indubbiamente una certa influenza sulla loro percezione di ciò che è ragionevole e irragionevole. (Per evitare di dover fare i conti, nel caso Kuish il deposito “non rimborsabile” era pari a circa il 4,4% del prezzo di vendita.)

In un mercato in calo, il venditore dovrebbe essere più attento all’uso di una disposizione per danni liquidati, perché il danno effettivo causato da una violazione potrebbe essere maggiore dell’importo specificato di danni liquidati e il venditore sarà limitato all’importo dei danni liquidati. Tuttavia, la maggior parte dei venditori dovrebbe preferire una clausola di risarcimento danni liquidata, poiché ridurrà la probabilità e la complessità di qualsiasi contenzioso sul diritto del venditore di trattenere il denaro.

Per essere esecutivi, le disposizioni per i danni liquidati devono soddisfare anche altri standard imposti dallo statuto, come essere firmati o siglati separatamente dalle parti; nei contratti stampati, le parole scritte devono soddisfare i requisiti di dimensioni, carattere e colore specificati.

In alternativa alle disposizioni per i danni liquidati, specialmente in depositi a lungo termine, i venditori possono ottenere risultati economici simili con meno rischi di contenzioso attraverso l’uso creativo delle opzioni. La legge sulle opzioni si è evoluta in modo diverso rispetto alla legge sui danni ed è molto più rispettosa dell’accordo delle parti rispetto alla legge sui danni.

Un pagamento per la concessione di un’opzione sarà di solito trattato come interamente guadagnato (e quindi veramente “non rimborsabile”) al momento in cui viene concesso. Gli acquirenti sono più propensi ad andare avanti con il concetto che il pagamento opzione sarà immediatamente pagato al venditore, piuttosto che tenuto in deposito a garanzia. Inoltre, la determinazione delle parti del valore di un’opzione non è generalmente soggetta a ripensamenti da parte di un tribunale; la disposizione non deve essere firmata separatamente, o siglata o stampata in un modo specificato; e l’acquirente ha sempre l’onere di cercare di annullare un contratto di opzione.

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