Amikor A “Vissza Nem Térítendő” Kifejezés “Visszatérítendő”. /Neufeld Marks

01 május, amikor a “vissza nem térítendő” kifejezés “visszatérítendő”.

Posted at 11:54hin ingatlan LawbyNeufeld Marks

“régen, egy galaxis messze, messze” . . . . Nos, úgy tűnhet, hogy így, de ez valójában csak néhány évvel ezelőtt, hogy az eladók az ingatlan Kaliforniában nem aggódik túl sokat, hogy a vevők lenne alapértelmezett adásvételi szerződések-mert ők általában megfordulni, és eladni az ingatlant még magasabb áron. Mint egy millió évvel ezelőtt egy távoli csillagból kibocsátott fény, amely csak most ér el minket, a kaliforniai Fellebbviteli Bíróság által nemrégiben eldöntött eset visszatekint a történelembe, amelyből tanulhatunk olyan tanulságokat, amelyek nemcsak akkor lesznek hasznosak, ha a növekvő ingatlanpiac visszatér, hanem a jelenlegi kedvetlen piacon is.

a Kuish kontra Smith ügyben a vevő 2006 januárjában megállapodott abban, hogy 14 millió dollárért megvásárol egy óceánparti birtokot Laguna Beach-en, és 620 000 dolláros “vissza nem térítendő” letétet tesz le. Miután a vevő szeptemberben nem teljesített, az eladó egy tartalék ajánlathoz fordult, és azonnal eladta az ingatlant 15 millió dollárért. A csereügylet novemberben zárult le. A nem teljesítő vevő 620 000 dollárt követelt vissza, de az eladó elutasította: végül is a szerződés szerint a betét “nem visszatéríthető”, a “nem visszatéríthető” pedig “nem visszatéríthető”, igaz?

az eljáró bíróság egyetértett ezzel a gondolkodásmóddal, és megengedte az eladónak, hogy megtartsa a 620 000 dolláros letétet. De a kaliforniai Fellebbviteli Bíróság megfordította és megengedte a nem teljesítő vevőnek, hogy visszaszerezze a “vissza nem térítendő” letétet, annak ellenére, hogy vitathatatlan volt, hogy a vevő megszegte a szerződést. Az eladó elvesztette az ügyet annak ellenére, hogy olyan dolgokat tett, amelyek általában segítettek volna neki érvényesülni. Sajnos azonban nem tette meg azokat a dolgokat, amelyek jogilag fontosak voltak.

például a letét 400 000 dollárját már a vevő nemteljesítése előtt elengedték a letétből az eladónak. Miután a betét az eladó zsebében helyett letéti általában elriasztja a nemteljesítő vevő próbál vissza a betét. A pénz felszabadítása azonban nem változtatja meg a felek törvényes jogait; csupán nagyobb stratégiai terhet ró a vevőre. A Vevőnek üldöznie kell az eladót a pénzért, ahelyett, hogy egyszerűen megtagadná a záró letéti utasítás aláírását. Ebben az esetben a feleket már perbe kényszerítették volna a betét még mindig letétben tartott részével kapcsolatban, így könnyű volt hozzáadni a további 400 000 dolláros követelést. Ezenkívül a 620 000 dollár elég nagy összeg volt a harchoz — ha a vitatott összeg csak 6200 dollár, vagy akár 62 000 dollár volt, a vevő talán nem gondolta volna, hogy érdemes vállalni a perek költségeit és súlyosbodását.

a legtöbb ember, köztük sok ingatlan szakemberek, nincsenek tisztában azzal, hogy a kaliforniai törvény már régóta tartott, hogy ez nem elég, hogy egyszerűen címke betét ” nem visszatérítendő.”Az ingatlan adásvételi szerződésekre ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint a többi szerződésre: a károk megtérítése érdekében az eladónak bizonyítania kell, hogy olyan kárt szenvedett, amelyet a vevő megsértése okozott. Bár a letét biztosítja az eladónak azt a biztosítékot, hogy készpénz lesz a jogsértés esetén elszenvedett károk fedezésére, nem automatikusan állapítja meg, hogy az eladónak joga van azt megkapni (Vagyis tartós károkat szenvedett). Lehet, hogy nem lehet bizonyítani, hogy az eladó kárt szenvedett egy gyorsan növekvő piacon, ahol-mint a Kuish v. Smith — az eladó könyvelési költségek továbbra is tartani az ingatlan sokkal több, mint ellensúlyozta a magasabb vételár, hogy kapott a csere foglalkozik.

ennek az akadálynak a leggyakoribb módja az, hogy az adásvételi szerződésbe belefoglalják a “kötbér” rendelkezést. Valójában a Fellebbviteli Bíróság kuish-ügyben hozott véleménye kifejezetten megjegyezte, hogy a megállapodás nem tartalmaz kötbérre vonatkozó rendelkezést. A kötbérre vonatkozó rendelkezés értelmében a Felek tudomásul veszik, hogy a vevő nemteljesítése esetén az eladó által valószínűleg elszenvedett kár bizonytalan vagy nehezen bizonyítható, és megállapodnak a károk rögzített összegében, amelyet a vevő nemteljesítése esetén vélelmezni kell. Ez az összeg gyakran a betét összege, de lehet több vagy kevesebb, mint a betét.

Ha a kötbér összege a szerződés aláírásának időpontjában fennálló körülmények között nem ésszerűtlen, az eladónak nem kell bizonyítania, hogy tényleges kár keletkezett. Hacsak a Vevő nem tudja bizonyítani, hogy az összeg ésszerűtlen volt, a bíróságok érvényesítik a kötbérre vonatkozó rendelkezést.

lakóingatlan esetében a vételár 3% – áig terjedő kötbér alapszabály szerint ésszerűnek minősül; a vételár 3% – át meghaladó kötbér ésszerűtlennek minősül. A 3% – os szabvány technikailag nem vonatkozik a nem lakóingatlanokra, de a bírák számára jól ismert, és kétségtelenül befolyásolja az ésszerű és ésszerűtlen felfogásukat. (Annak érdekében, hogy ne kelljen elvégeznie a matematikát, a Kuish esetben a “vissza nem térítendő” letét az eladási ár körülbelül 4,4% – ának felelt meg.)

csökkenő piacon az eladónak körültekintőbbnek kell lennie a kötbérre vonatkozó rendelkezés alkalmazásával kapcsolatban, mivel a jogsértés által okozott tényleges kár nagyobb lehet, mint a meghatározott kötbérösszeg, és az eladó a kötbér összegére korlátozódik. Ennek ellenére a legtöbb eladónak inkább a kötbérre vonatkozó záradékot kell előnyben részesítenie, mivel ez csökkenti az eladó pénzvisszatartási jogosultságával kapcsolatos peres eljárások valószínűségét és összetettségét.

a végrehajthatóság érdekében a kötbérre vonatkozó rendelkezéseknek meg kell felelniük a törvény által előírt egyéb előírásoknak is, például a felek külön aláírják vagy parafálják őket; nyomtatott szerződésekben az írott szavaknak meg kell felelniük a megadott méret -, betűtípus-és színkövetelményeknek.

a kötbérre vonatkozó rendelkezések alternatívájaként, különösen a hosszú letétekben, az eladók hasonló gazdasági eredményeket érhetnek el, kevesebb peres kockázattal az opciók kreatív felhasználásával. Az opciókra vonatkozó törvény másképp alakult, mint a károkra vonatkozó törvény, és sokkal inkább tiszteletben tartja a felek megállapodását, mint a kártérítési törvény.

egy opció megadásának kifizetését általában teljes mértékben megkeresettnek (és ezért valóban “vissza nem téríthetőnek”) kell tekinteni annak odaítélésekor. A vásárlók nagyobb valószínűséggel járnak azzal a koncepcióval, hogy az opciós fizetést azonnal kifizetik az eladónak, nem pedig letétben tartják. Ezenkívül a felek meghatározása arról, hogy mit ér egy opció, általában nem tartozik a bíróság második találgatásához; a rendelkezést nem kell külön aláírni, parafálni, vagy meghatározott módon kinyomtatni; és a vevőnek mindig az a terhe, hogy megpróbálja megdönteni az opciós szerződést.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.