Kun “Ei Palauteta “Tarkoittaa”Palautettavaa”. /Neufeld Marks

01 May When “non-Refundable” Means “Refundable”.

Posted at 11:54hin Real Estate LawbyNeufeld Marks

“a long time ago, in a galaxy far, far away” . . . . No, se voi tuntua siltä, mutta se oli itse asiassa vain muutama vuosi sitten, että myyjät kiinteistöjen Kaliforniassa ei murehtia liikaa siitä, onko ostajat laiminlyövät ostosopimukset –koska he voisivat yleensä kääntyä ympäri ja myydä kiinteistön vieläkin korkeampi hinta. Kuten kaukaisesta tähdestä miljoona vuotta sitten säteilevä valo, joka saavuttaa meidät vasta nyt, Kalifornian hovioikeuden äskettäin päättämä tapaus antaa meille kurkistuksen historiaan, josta voimme oppia läksyjä, joista on hyötyä paitsi kasvavien kiinteistömarkkinoiden palattua myös nykyisillä tyhjillä markkinoilla.

tuoreessa Kuish V. Smith-tapauksessa ostaja sopi tammikuussa 2006 ostavansa Laguna Beachissa sijaitsevan merenrantakartanon 14 miljoonalla dollarilla ja asetti 620 000 dollarin “palautuskelvottoman” talletuksen. Ostajan maksuhäiriön jälkeen syyskuussa myyjä turvautui varatarjoukseen ja myi kiinteistön nopeasti 15 miljoonalla dollarilla. Korvaajakauppa päättyi marraskuussa. Maksuhäiriöinen ostaja vaati 620 000 dollariaan takaisin, mutta myyjä kieltäytyi: sopimushan sanoi, että talletus on “ei palauteta”, ja “ei palauteta” tarkoittaa “ei palauteta,” eikö?

oikeusistuin yhtyi tähän ajattelutapaan ja antoi myyjälle luvan pitää 620 000 dollarin käsirahan. Kalifornian muutoksenhakutuomioistuin kuitenkin kumosi ja antoi maksuhäiriöisen ostajan periä takaisin “palautuskelvottoman” talletuksen, vaikka oli kiistatonta, että ostaja oli rikkonut sopimusta. Myyjä hävisi jutun, vaikka teki asioita, jotka normaalisti olisivat auttaneet häntä voittamaan. Hänen epäonnekseen hän ei kuitenkaan tehnyt niitä asioita, jotka olivat oikeudellisesti ratkaisevia.

esimerkiksi 400 000 dollaria pantista oli vapautunut myyjälle jo ennen ostajan maksuhäiriötä. Kun talletus on myyjän taskussa eikä sulkutilillä, se yleensä estää maksuhäiriöistä ostajaa yrittämästä saada talletusta takaisin. Rahan vapauttaminen ei kuitenkaan muuta osapuolten laillisia oikeuksia, vaan se vain asettaa ostajalle suuremman strategisen taakan. Ostajan on jahdattava myyjää rahan perässä sen sijaan, että hän vain kieltäytyisi allekirjoittamasta sulkemisohjetta. Tässä tapauksessa osapuolet olisivat jo joutuneet käräjille siitä, mikä osa talletuksesta on yhä tallessa, joten 400 000 dollarin lisävaatimus oli helppo lisätä. Lisäksi 620 000 dollaria oli niin suuri summa, että siitä piti taistella — jos kiistassa ollut summa olisi ollut vain 6200 dollaria tai jopa 62 000 dollaria, ostaja ei olisi ehkä katsonut kannattavaksi ryhtyä käräjöinnin kustannuksiin ja pahenemiseen.

useimmat ihmiset, mukaan lukien monet kiinteistöalan ammattilaiset, eivät ole tietoisia siitä, että Kalifornian laki on jo pitkään ollut sitä mieltä, että ei riitä, että pelkkä talletuksen merkitseminen “ei palauteta.”Kiinteistöjen myyntisopimuksiin sovelletaan samoja sääntöjä kuin muihinkin sopimuksiin: vahingonkorvauksen perimiseksi myyjän on näytettävä toteen, että hänelle on aiheutunut vahinkoa, joka on aiheutunut ostajan rikkomuksesta. Vaikka talletus antaa myyjälle vakuuden siitä, että rahaa on olemassa rikkomuksen sattuessa aiheutuneiden vahinkojen kattamiseksi, se ei automaattisesti todista, että myyjällä on oikeus saada se (eli hän on kärsinyt vahingonkorvauksia). Voi olla mahdotonta todistaa, että myyjää vahingoitettiin nopeasti kasvavilla markkinoilla, missä-kuten kuish V: ssä. Smith — myyjän kantokulut kiinteistön säilyttämisen jatkamisesta olivat paljon enemmän kuin korvaavasta kaupasta saatu korkeampi kauppahinta.

yleisin tapa välttää tämä este on sisällyttää kauppasopimukseen “likvidoitu vahingonkorvaus” – määräys. Hovioikeuden Kuish-asiassa antamassa lausunnossa todettiinkin nimenomaan, että sopimus ei sisältänyt selvitystilaan asetettua vahingonkorvaussäännöstä. Selvitystilaan asetetun vahingonkorvaussäännöksen mukaan osapuolet tunnustavat, että myyjän todennäköisesti kärsimä vahinko ostajan maksukyvyttömyystilanteessa on epävarma tai vaikea todistaa, ja sopivat kiinteästä vahingonkorvaussummasta, jonka oletetaan kärsineen, jos ostaja laiminlyö velvoitteensa. Tuo summa on usein talletuksen summa, mutta se voi olla enemmän tai vähemmän kuin talletus.

Jos soviteltu vahingonkorvaussumma ei ole sopimuksen tekohetkellä vallinneissa olosuhteissa kohtuuton, myyjän ei tarvitse osoittaa, että todellista vahinkoa on tapahtunut. Ellei ostaja voi kantaa taakkaa osoittaa, että summa oli kohtuuton, tuomioistuimet panevat täytäntöön Selvitystilassa vahingonkorvaussäännöksen.

asuinkiinteistöjen osalta realisoituja vahinkoja, jotka ovat enintään 3% kauppahinnasta, pidetään lain mukaan kohtuullisina; realisoituja vahinkoja, jotka ovat yli 3% kauppahinnasta, pidetään kohtuuttomina. 3 prosentin standardi ei teknisesti koske muita kuin asuinkiinteistöjä, mutta se on hyvin tiedossa tuomareille, ja se epäilemättä vaikuttaa jonkin verran heidän käsitykseensä siitä, mikä on kohtuullista ja kohtuutonta. (Jotta säästyisit laskutoimitukselta, Kuishin tapauksessa” palautuskelvoton ” talletus oli noin 4,4% myyntihinnasta.)

laskevalla markkinalla myyjän tulisi olla huolellisempi likvidoidun vahingonkorvaussäännöksen käytöstä, koska rikkomuksesta aiheutuva todellinen vahinko voi olla suurempi kuin määritelty likvidoidun vahingonkorvauksen määrä, ja myyjä rajataan likvidoidun vahingonkorvauksen määrään. Kuitenkin useimmat myyjät pitäisi mieluummin olla selvitystilaan vahingonkorvauslauseke, koska se vähentää todennäköisyyttä ja monimutkaisuus riita myyjän oikeutta säilyttää rahaa.

jotta vahingonkorvaussäännökset olisivat täytäntöönpanokelpoisia, niiden on täytettävä myös muut perussäännön asettamat vaatimukset, kuten osapuolten erikseen allekirjoittamat tai nimikirjaimet; painetuissa sopimuksissa kirjoitettujen sanojen on täytettävä tietyt koko -, kirjasintyyppi-ja värivaatimukset.

vaihtoehtona selvitystilaan asetetuille vahingonkorvaussäännöksille, erityisesti pitkissä myyntisopimuksissa, myyjät voivat saavuttaa samanlaisia taloudellisia tuloksia vähemmällä käräjöintiriskillä käyttämällä luovia optioita. Optioita koskeva laki kehittyi eri tavalla kuin vahingonkorvauksia koskeva laki, ja se on paljon lykkäävämpi osapuolten sopimusta kuin vahingonkorvauslaki.

option myöntämisestä maksettavaa maksua kohdellaan myöntämishetkellä yleensä täysin ansaittuna (ja siten aidosti “ei palautettavana”). Ostajat ovat todennäköisemmin mennä mukaan käsite, että optio maksu maksetaan välittömästi myyjälle, eikä pidetään escrow. Lisäksi tuomioistuin ei yleensä kyseenalaista osapuolten määrittämistä siitä, minkä arvoinen optio on; säännöstä ei tarvitse erikseen allekirjoittaa, parafoida tai painaa määrätyllä tavalla; ja ostajalla on aina velvollisuus yrittää kumota optio-sopimus.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.