Cuando “No Reembolsable” Significa “Reembolsable”. / Neufeld Marca

01 De mayo Cuando “No Reembolsable” Significa “Reembolsable”.

Publicado a las 11: 54hin Real Estate LawbyNeufeld Marks

“Hace mucho tiempo, en una galaxia muy, muy lejana”. . . . Bueno, puede parecer de esa manera, pero en realidad fue hace solo unos años que los vendedores de bienes raíces en California no se preocuparon demasiado por si los compradores incumplirían los contratos de compra, porque generalmente podían dar la vuelta y vender la propiedad por un precio aún más alto. Al igual que la luz emitida por una estrella lejana hace un millón de años, pero que solo ahora nos está llegando, un caso reciente decidido por el Tribunal de Apelación de California nos da un vistazo a la historia, de la que podemos aprender lecciones que serán útiles no solo cuando regrese un mercado inmobiliario en alza, sino también en el mercado apático actual.

En el reciente caso de Kuish c. Smith, el comprador acordó en enero de 2006 comprar una finca frente al mar en Laguna Beach por 14 millones de dólares y depositar un depósito “no reembolsable” de 620.000 dólares. Después de que el comprador incumpliera en septiembre, el vendedor recurrió a una oferta de respaldo y rápidamente vendió la propiedad por 15 millones de dólares. El acuerdo de reemplazo se cerró en noviembre. El comprador impago exigió su devolución de 6 620,000, pero el vendedor se negó: después de todo, el contrato decía que el depósito era “no reembolsable”, y “no reembolsable” significa “no reembolsable”, ¿verdad?

El tribunal de primera instancia estuvo de acuerdo con esta forma de pensar, y permitió que el vendedor se quedara con el depósito de 6 620,000. Pero el Tribunal de Apelación de California revocó y permitió que el comprador moroso recuperara el depósito “no reembolsable”, a pesar de que era indiscutible que el comprador había roto el contrato. El vendedor perdió el caso a pesar de hacer algunas cosas que normalmente le habrían ayudado a prevalecer. Desafortunadamente para él, sin embargo, no hizo las cosas que eran legalmente cruciales.

Por ejemplo, 400.000 dólares del depósito se habían liberado del depósito en garantía al vendedor incluso antes del incumplimiento del comprador. Tener el depósito en el bolsillo del vendedor en lugar de en el depósito en garantía generalmente desalienta a un comprador moroso de intentar recuperar el depósito. Sin embargo, liberar el dinero no cambia los derechos legales de las partes; simplemente impone una mayor carga estratégica al comprador. El comprador tiene que perseguir al vendedor por el dinero, en lugar de simplemente negarse a firmar una instrucción de depósito en garantía de cierre. En este caso, las partes ya se habrían visto obligadas a entablar un litigio con respecto a la parte del depósito que aún se mantenía en fideicomiso, por lo que fue fácil agregar la reclamación por los additional 400,000 adicionales. Además, 620.000 dólares era una suma lo suficientemente grande como para discutir; si la cantidad en controversia hubiera sido de solo 6.200 dólares, o incluso 62.000 dólares, el comprador podría no haber pensado que valía la pena asumir el costo y la agravación del litigio.

La mayoría de las personas, incluidos muchos profesionales de bienes raíces, no son conscientes de que la ley de California ha sostenido durante mucho tiempo que no es suficiente simplemente etiquetar un depósito como “no reembolsable”.”Los contratos de venta de bienes raíces se rigen por las mismas reglas que otros contratos: para obtener una indemnización por daños y perjuicios, el vendedor debe probar que ha sufrido un daño causado por el incumplimiento del comprador. Aunque un depósito proporciona al vendedor la garantía de que habrá efectivo para cubrir cualquier daño sufrido en caso de incumplimiento, no establece automáticamente que el vendedor tenga derecho a recibirlo (es decir, que haya sufrido daños). Puede que no sea posible demostrar que el vendedor se hizo daño en un rápido aumento de mercado donde — como en Kuish v. Smith – los costos de transporte del vendedor para continuar manteniendo la propiedad fueron mucho más que compensados por el precio de compra más alto que se obtuvo en el acuerdo de reemplazo.

La forma más común de evitar este obstáculo es incluir una cláusula de “daños y perjuicios” en el contrato de compra. De hecho, en la opinión del Tribunal de Apelación en el asunto Kuish se señaló específicamente que el acuerdo no contenía una disposición sobre daños y perjuicios. En virtud de una cláusula de indemnización por daños y perjuicios, las partes reconocen que el daño que probablemente sufrirá el vendedor en caso de incumplimiento del comprador será incierto o difícil de probar, y acuerdan una cantidad fija de daños y perjuicios que se presumirá que se ha sufrido si el comprador incumple. Esa cantidad es a menudo la cantidad del depósito, pero puede ser más o menos que el depósito.

Si el importe de la indemnización por daños y perjuicios no es irrazonable en las circunstancias que existían en el momento de la firma del contrato, el vendedor no tiene que probar que hubo un daño real. A menos que el comprador pueda asumir la carga de probar que la cantidad no era razonable, los tribunales ejecutarán la disposición sobre daños y perjuicios.

En el caso de la propiedad residencial, los daños y perjuicios de hasta el 3% del precio de compra se presumen razonables por ley; los daños y perjuicios de más del 3% del precio de compra se presumen irrazonables. La norma del 3% técnicamente no se aplica a la propiedad no residencial, pero es bien conocida por los jueces y, sin duda, tiene cierta influencia en su percepción de lo que es razonable e irrazonable. (Para evitar tener que hacer los cálculos, en el caso Kuish el depósito “no reembolsable” era igual a aproximadamente el 4,4% del precio de venta.)

En un mercado en declive, el vendedor debe tener más cuidado con el uso de una disposición de daños y perjuicios, porque el daño real causado por un incumplimiento puede ser mayor que la cantidad especificada de daños y perjuicios, y el vendedor se limitará a la cantidad de daños y perjuicios. No obstante, la mayoría de los vendedores deberían preferir tener una cláusula de daños y perjuicios, ya que reducirá la probabilidad y complejidad de cualquier litigio sobre el derecho del vendedor a retener el dinero.

Para ser ejecutables, las disposiciones de daños y perjuicios también deben cumplir con otros estándares impuestos por ley, como ser firmadas o inicializadas por separado por las partes; en los contratos impresos, las palabras escritas deben cumplir con los requisitos de tamaño, tipo de letra y color especificados.

Como alternativa a las disposiciones de indemnización por daños y perjuicios, especialmente en fideicomisos largos, los vendedores pueden lograr resultados económicos similares con menos riesgo de litigio mediante el uso creativo de opciones. La ley relativa a las opciones evolucionó de manera diferente a la ley relativa a los daños y perjuicios, y es mucho más deferente al acuerdo de las partes que la ley de daños y perjuicios.

Un pago por la concesión de una opción suele ser tratados como ganado (y por lo tanto verdaderamente “no reembolsable”) en el momento en que se concede. Es más probable que los compradores acepten el concepto de que el pago de la opción se pagará inmediatamente al vendedor, en lugar de retenerlo en un depósito en garantía. Además, la determinación por las partes del valor de una opción generalmente no está sujeta a dudas por parte de un tribunal; la disposición no tiene que estar firmada por separado, o con iniciales, o impresa de una manera específica; y el comprador siempre tiene la carga de tratar de revocar un contrato de opción.

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