Wenn “Nicht erstattungsfähig” bedeutet “erstattungsfähig”. / Neufeld markiert

01 Mai, wenn “Nicht erstattungsfähig” “erstattungsfähig” bedeutet.

Posted at 11:54hin Immobilienrechtbyneufeld Marks

“Vor langer Zeit, in einer Galaxie weit, weit weg” . . . . Nun, es mag so scheinen, aber es war tatsächlich erst vor ein paar Jahren, dass Verkäufer von Immobilien in Kalifornien sich nicht allzu viele Sorgen darüber machten, ob Käufer bei Kaufverträgen in Verzug geraten würden – weil sie sich normalerweise umdrehen und die Immobilie für einen noch höheren Preis verkaufen könnten. Wie das Licht, das vor einer Million Jahren von einem fernen Stern ausgestrahlt wurde, der uns aber erst jetzt erreicht, gibt uns ein kürzlich vom kalifornischen Berufungsgericht entschiedener Fall einen Blick zurück in die Geschichte, aus dem wir Lehren ziehen können, die nicht nur nützlich sein werden, wenn ein steigender Immobilienmarkt zurückkehrt, sondern auch im aktuellen lustlosen Markt.Im jüngsten Fall von Kuish v. Smith stimmte der Käufer im Januar 2006 zu, ein Anwesen am Meer in Laguna Beach für 14 Millionen US-Dollar zu kaufen und eine “nicht erstattungsfähige” Kaution in Höhe von 620.000 US-Dollar zu hinterlegen. Nachdem der Käufer im September in Verzug geraten war, wandte sich der Verkäufer einem Backup-Angebot zu und verkaufte die Immobilie umgehend für 15 Millionen US-Dollar. Der Ersatzvertrag wurde im November geschlossen. Der säumige Käufer forderte seine 620.000 Dollar zurück, aber der Verkäufer lehnte ab: Schließlich hieß es im Vertrag, die Anzahlung sei “nicht erstattungsfähig”, und “nicht erstattungsfähig” bedeutet “nicht erstattungsfähig”, oder?

Das Gericht stimmte dieser Denkweise zu und erlaubte dem Verkäufer, die Kaution in Höhe von 620.000 US-Dollar zu behalten. Aber das California Court of Appeal umgekehrt und erlaubt dem säumigen Käufer die “nicht erstattungsfähig” Kaution zu erholen, obwohl es unbestritten war, dass der Käufer den Vertrag gebrochen hatte. Der Verkäufer verlor den Fall, obwohl er einige Dinge getan hatte, die ihm normalerweise geholfen hätten, sich durchzusetzen. Leider hat er es jedoch versäumt, die rechtlich entscheidenden Dinge zu tun.

Zum Beispiel waren $ 400.000 der Anzahlung vom Treuhandkonto an den Verkäufer freigegeben worden, noch bevor der Käufer in Verzug war. Die Kaution in der Tasche des Verkäufers und nicht auf dem Treuhandkonto zu haben, hält einen säumigen Käufer normalerweise davon ab, die Kaution zurückzubekommen. Die Freigabe des Geldes ändert jedoch nichts an den gesetzlichen Rechten der Parteien; Es stellt lediglich eine größere strategische Belastung für den Käufer dar. Der Käufer muss den Verkäufer für das Geld jagen, anstatt sich einfach zu weigern, eine schließende Treuhandanweisung zu unterzeichnen. In diesem Fall wären die Parteien bereits zu einem Rechtsstreit über den noch treuhänderisch gehaltenen Teil der Kaution gezwungen worden, so dass es einfach war, den Anspruch auf die zusätzlichen 400.000 US-Dollar hinzuzufügen. Darüber hinaus waren 620.000 US—Dollar eine ausreichend große Summe, um darüber zu streiten – wäre der umstrittene Betrag nur 6200 US-Dollar oder sogar 62.000 US-Dollar gewesen, hätte der Käufer es möglicherweise nicht für lohnenswert gehalten, die Kosten und die Verschärfung von Rechtsstreitigkeiten zu übernehmen.Die meisten Menschen, darunter viele Immobilienfachleute, sind sich nicht bewusst, dass das kalifornische Recht seit langem besagt, dass es nicht ausreicht, eine Einzahlung einfach als “nicht erstattungsfähig” zu kennzeichnen.” Immobilienkaufverträge unterliegen den gleichen Regeln wie andere Verträge: um Schadensersatz zu erhalten, muss der Verkäufer nachweisen, dass er oder sie einen Schaden erlitten hat, der durch die Verletzung des Käufers verursacht wurde. Obwohl eine Kaution dem Verkäufer die Sicherheit gibt, dass Bargeld vorhanden ist, um den im Falle eines Verstoßes erlittenen Schaden abzudecken, stellt dies nicht automatisch fest, dass der Verkäufer ein Recht auf Erhalt hat (dh einen Schaden erlitten hat). Möglicherweise kann nicht nachgewiesen werden, dass der Verkäufer in einem schnell wachsenden Markt geschädigt wurde, in dem – wie in Kuish v. Smith – Die Buchkosten des Verkäufers für die weitere Führung der Immobilie wurden durch den höheren Kaufpreis, der durch den Ersatzvertrag erzielt wurde, weit mehr als ausgeglichen.

Der häufigste Weg, diese Hürde zu umgehen, besteht darin, eine “pauschalierte Schadensersatzklausel” in den Kaufvertrag aufzunehmen. In der Stellungnahme des Berufungsgerichts im Fall Kuish wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Vereinbarung keine Bestimmung über pauschalierten Schadensersatz enthielt. Im Rahmen einer pauschalierten Schadensersatzklausel erkennen die Parteien an, dass der Schaden, der dem Verkäufer im Falle eines Zahlungsverzugs des Käufers entstehen könnte, ungewiss oder schwer nachzuweisen ist, und sie vereinbaren einen festen Schadensbetrag, von dem angenommen wird, dass er erlitten wurde, wenn der Käufer in Verzug gerät. Dieser Betrag ist oft der Betrag der Anzahlung, aber es kann mehr oder weniger als die Anzahlung sein.

Ist der pauschalierte Schadenersatz nach den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Umständen nicht unzumutbar, muss der Verkäufer keinen tatsächlichen Schaden nachweisen. Sofern der Käufer nicht die Beweislast tragen kann, dass der Betrag unzumutbar war, werden die Gerichte die Bestimmung über den pauschalierten Schadensersatz durchsetzen.

Bei Wohnimmobilien gilt ein pauschalierter Schadensersatz bis zu 3% des Kaufpreises gesetzlich als angemessen, ein pauschalierter Schadensersatz von mehr als 3% des Kaufpreises als unzumutbar. Der 3% -Standard gilt technisch nicht für Nichtwohneigentum, aber er ist den Richtern bekannt und hat zweifellos einen gewissen Einfluss auf ihre Wahrnehmung dessen, was vernünftig und unvernünftig ist. (Um Ihnen die Mathematik zu ersparen, betrug die “nicht erstattungsfähige” Anzahlung im Fall Kuish etwa 4,4% des Verkaufspreises.)

In einem fallenden Markt sollte der Verkäufer bei der Verwendung einer pauschalierten Schadensersatzklausel vorsichtiger sein, da der tatsächliche Schaden, der durch einen Verstoß verursacht wird, möglicherweise höher ist als der angegebene pauschalierte Schadensersatzbetrag, und der Verkäufer ist auf den pauschalierten Schadensersatzbetrag beschränkt. Nichtsdestotrotz sollten die meisten Verkäufer eine pauschale Schadensersatzklausel bevorzugen, da dies die Wahrscheinlichkeit und Komplexität von Rechtsstreitigkeiten über das Recht des Verkäufers, das Geld einzubehalten, verringert.

Um durchsetzbar zu sein, müssen pauschalierte Schadensersatzbestimmungen auch anderen gesetzlich vorgeschriebenen Standards entsprechen, z. B. von den Parteien separat unterzeichnet oder paraphiert werden; In gedruckten Verträgen müssen die geschriebenen Wörter den Anforderungen an Größe, Schriftart und Farbe entsprechen.

Als Alternative zu pauschalierten Schadenersatzrückstellungen, insbesondere bei Long Escrows, können Verkäufer durch den kreativen Einsatz von Optionen ähnliche wirtschaftliche Ergebnisse mit geringerem Prozessrisiko erzielen. Das Gesetz in Bezug auf Optionen entwickelte sich anders als das Gesetz in Bezug auf Schäden, und ist weit mehr Respekt vor der Vereinbarung der Parteien als das Gesetz der Schäden.Eine Zahlung fur die Gewährung einer Option wird in der Regel als voll verdient (und daher wahrhaftig “nicht rückzahlbar”) zum Zeitpunkt der Gewährung behandelt werden. Käufer gehen eher mit dem Konzept einher, dass die Optionszahlung sofort an den Verkäufer gezahlt wird, anstatt in Escrow gehalten zu werden. Ferner ist die Bestimmung der Parteien, was eine Option wert ist, in der Regel nicht Gegenstand einer zweiten Vermutung durch ein Gericht; die Bestimmung muss nicht separat unterzeichnet oder paraphiert oder in einer bestimmten Weise gedruckt werden; und der Käufer hat immer die Last zu versuchen, einen Optionsvertrag zu kippen.

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