Når “Ikke Refunderes “Betyder”Refunderes”. / Neufeld Marks

01 maj når “ikke refunderes” betyder “refunderes”.

sendt på 11: 54hin fast ejendom Lovbyneufeld mærker

“for længe siden, i en galakse langt, langt væk” . . . . Nå, det kan virke sådan, men det var faktisk kun for få år siden, at sælgere af fast ejendom i Californien ikke bekymrede sig for meget om, hvorvidt købere ville misligholde købskontrakter –fordi de normalt kunne vende om og sælge ejendommen til en endnu højere pris. Ligesom lyset fra en fjern stjerne for en million år siden, men som først nu når OS, giver en nylig sag, der er besluttet af appelretten i Californien, os et kig tilbage i historien, hvorfra vi kan lære lektioner, der ikke kun vil være nyttige, når et stigende ejendomsmarked vender tilbage, men også på det nuværende listeløse marked.

i det nylige tilfælde af Kuish V. Smith blev køberen i januar 2006 enige om at købe en ejendom ved havet i Laguna Beach for $14 millioner og lægge et “ikke-refunderbart” depositum på $620.000. Efter at køberen misligholdte i September, henvendte sælgeren sig til et back-up-tilbud og solgte straks ejendommen for $15 millioner. Udskiftningsaftalen lukkede i November. Den misligholdende køber krævede sin $ 620.000 tilbage, men sælgeren afviste: når alt kommer til alt sagde kontrakten, at depositumet var “ikke-refunderbart”, og “ikke-refunderbart” betyder “ikke-refunderbart”, ikke?

retssagen var enig i denne tankegang og tillod sælgeren at beholde depositumet på $620.000. Men appelretten i Californien vendte tilbage og tillod den misligholdende køber at inddrive det “ikke-refunderbare” depositum, selvom det var ubestridt, at køberen havde brudt kontrakten. Sælgeren mistede sagen på trods af at han gjorde nogle ting, der normalt ville have hjulpet ham med at sejre. Desværre for ham, imidlertid, han undlod at gøre de ting, der var juridisk afgørende.

for eksempel var $400.000 af depositumet blevet frigivet fra depotet til sælgeren, selv før køberens standard. At have depositum i sælgerens lomme i stedet for i depotet afskrækker normalt en misligholdende køber fra at forsøge at få depositum tilbage. Frigivelse af pengene ændrer imidlertid ikke parternes juridiske rettigheder; det lægger blot en større strategisk byrde på køberen. Køberen skal jage sælgeren for pengene, snarere end blot at nægte at underskrive en afsluttende spærret instruktion. I dette tilfælde ville parterne allerede være blevet tvunget til retssager vedrørende den del af depositumet, der stadig holdes i depotet, så det var let at tilføje kravet om de ekstra $400.000. Derudover var $620.000 et stort nok beløb til at kæmpe over — havde beløbet i kontroversen kun været $6200 eller endda $62.000, kunne køberen måske ikke have troet det værd at påtage sig omkostningerne og forværringen af retssager.

de fleste mennesker, inklusive mange Ejendomsfolk, er ikke klar over, at Californisk lov længe har fastslået, at det ikke er nok blot at mærke et depositum som “ikke-refunderbart.”Salg af fast ejendom er underlagt de samme regler som andre kontrakter: for at inddrive erstatning skal sælgeren bevise, at han eller hun har lidt skade, der er forårsaget af købers misligholdelse. Selvom et depositum giver sælgeren sikkerhed for, at kontanter vil være der for at dække eventuelle skader, der er lidt, hvis der er et brud, fastslår det ikke automatisk, at sælgeren har ret til at modtage det (det vil sige har lidt skade). Det er muligvis ikke muligt at bevise, at sælgeren blev skadet på et hurtigt stigende marked, hvor-som i Kuish v. Smith-sælgerens regnskabsomkostninger for fortsat at holde ejendommen blev langt mere end opvejet af den højere købspris, der blev opnået på udskiftningsaftalen.

den mest almindelige måde at undgå denne forhindring er at inkludere en “likvideret erstatning” bestemmelse i købekontrakten. Faktisk bemærkede appeldomstolens udtalelse i Kuish-sagen specifikt, at aftalen ikke indeholdt en bestemmelse om likvideret erstatning. I henhold til en bestemmelse om likvideret erstatning, parterne anerkender, at den skade, der sandsynligvis vil blive påført af sælgeren i tilfælde af misligholdelse af køberen, vil være usikker eller vanskelig at bevise, og de er enige om et fast erstatningsbeløb, der formodes at være lidt, hvis køberen misligholder. Dette beløb er ofte størrelsen af depositum, men det kan være mere eller mindre end depositum.

hvis det likviderede erstatningsbeløb ikke er urimeligt under de omstændigheder, der eksisterede på det tidspunkt, hvor kontrakten blev underskrevet, behøver sælgeren ikke at bevise, at der var nogen faktisk skade. Medmindre køberen kan bære bevisbyrden for, at beløbet var urimeligt, vil domstolene håndhæve bestemmelsen om likvideret erstatning.

i tilfælde af boligejendomme antages likviderede skader op til 3% af købsprisen ved lov at være rimelige; likviderede skader større end 3% af købsprisen formodes at være urimelige. 3% – standarden gælder teknisk set ikke for ejendomme, men det er velkendt for dommerne og har utvivlsomt en vis indflydelse på deres opfattelse af, hvad der er rimeligt og urimeligt. (For at redde dig fra at skulle lave matematikken, var det “ikke-refunderbare” depositum i Kuish-sagen lig med omkring 4,4% af salgsprisen.)

på et faldende marked bør sælgeren være mere forsigtig med brugen af en likvideret skadeserstatning, fordi den faktiske skade forårsaget af et brud kan være større end det angivne beløb for likviderede skader, og sælgeren vil være begrænset til det likviderede skadesbeløb. Ikke desto mindre bør de fleste sælgere foretrække at have en likvideret erstatningsklausul, da det vil reducere sandsynligheden og kompleksiteten af enhver retssag over sælgers ret til at beholde pengene.

for at være eksigibel skal likviderede erstatningsbestemmelser også opfylde andre standarder, der er pålagt ved lov, såsom at være separat underskrevet eller paraferet af parterne; i trykte kontrakter skal de skrevne ord opfylde specificerede krav til størrelse, skrifttype og farve.

som et alternativ til likviderede erstatningsbestemmelser, især i lange spærringer, kan sælgere opnå lignende økonomiske resultater med mindre risiko for retssager gennem kreativ brug af optioner. Loven om optioner udviklede sig anderledes end loven om erstatning, og er langt mere udsat for parternes aftale end loven om erstatning.

en betaling for tildeling af en option vil normalt blive behandlet som fuldt optjent (og derfor virkelig “ikke refunderes”) på det tidspunkt, den tildeles. Købere er mere tilbøjelige til at gå sammen med konceptet om, at optionsbetalingen straks vil blive betalt til sælgeren, snarere end holdt i spærret. Yderligere, parternes bestemmelse af, hvad en mulighed er værd, er generelt ikke underlagt anden gætte af en domstol; bestemmelsen behøver ikke at være separat underskrevet, eller paraferet, eller trykt på en bestemt måde; og køberen har altid byrden ved at forsøge at vælte en optionskontrakt.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.