Když “Nevratná” Znamená “Vratná”. / Neufeld Marks

01 květen, kdy “nevratná” znamená “vratná”.

Publikováno v 11: 54hin Real Estate LawbyNeufeld Marks

“dávno, v galaxii daleko, daleko”. . . . No, možná to tak vypadá, ale ve skutečnosti to bylo jen před pár lety, že prodejci nemovitostí v Kalifornii neměli starosti příliš mnoho o tom, zda kupující by default na kupní smlouvy –protože by mohly obvykle otočit a prodat nemovitost za vyšší cenu. Jako vyzařované světlo ze vzdálené hvězdy před miliony let, ale který se teprve teď dostáváme, nedávném případě rozhodnutí Kalifornského Odvolacího Soudu nám dává nahlédnout zpět do historie, z které se můžeme poučit, že bude užitečné nejen při rostoucí realitní trh se vrací, ale také v současné apatický trhu.

V posledních případě Kuish v. Smith, kupující se dohodli v lednu 2006 na nákup oceán-přední, nemovitosti v Laguna Beach za $14 milionů, a dát dolů $620,000 “nevratné” zálohy. Poté, co kupující v září selhal, prodávající se obrátil na záložní nabídku a okamžitě prodal nemovitost za 15 milionů dolarů. Náhradní smlouva byla uzavřena v listopadu. V prodlení kupující požadoval jeho $620,000 zpět, ale prodejce odmítl: po tom všem, smlouvy, řekl, že vklad byl “nevratná,” a “nevratný” znamená “nevratný”, že?

soud souhlasil s tímto způsobem myšlení, a nechá prodávajícího $620,000 vklad. Ale Kalifornie Odvolací Soud obrátil a dovolil prodlení kupujícího obnovit “nevratné” zálohy, i když bylo nesporné, že kupující porušil smlouvu. Prodávající prohrál případ, přestože udělal některé věci, které by mu za normálních okolností pomohly zvítězit. Bohužel pro něj však neudělal věci, které byly právně zásadní.

například, $ 400,000 vkladu bylo uvolněno z úschovy prodávajícímu ještě před selháním kupujícího. Vklad v kapse prodávajícího spíše než v úschově obvykle odrazuje kupujícího, který selhal, od pokusu získat zpět vklad. Uvolnění peněz však nemění zákonná práva stran; pouze klade větší strategickou zátěž na kupujícího. Kupující musí pronásledovat prodávajícího za peníze, spíše než jednoduše odmítnout podepsat závěrečnou úschovu. V tomto případě by si strany již byly nuceny do soudního sporu, pokud jde o část vkladu je stále držen v úschově, takže to bylo snadné přidat nárok na dalších $400,000. Kromě toho, $620,000 byl dostatečně velkou sumu na boj přes — měl částku v diskusi byl pouze $6200, nebo dokonce $62,000, kupující nemusí mít myslel, že to stojí za to, aby se zavazují, náklady a zhoršení sporu.

většina lidí, včetně mnoha realitních profesionálů, si nejsou vědomi toho, že Kalifornské právo již dlouho tvrdí, že nestačí jednoduše označit vklad jako “nevratný”.”Smlouvy o prodeji nemovitostí se řídí stejnými pravidly jako ostatní smlouvy: za účelem vymáhání škody musí prodávající prokázat, že utrpěl škodu způsobenou porušením kupujícího. Ačkoli vklad poskytuje prodávajícímu jistotu, že peníze budou tam na pokrytí jakékoliv škody, pokud dojde k porušení, neznamená to automaticky, stanoví, že prodávající má právo na to (to znamená, že má trvalé škody). Nemusí být možné prokázat, že prodávající byl poškozen na rychle rostoucím trhu, kde-stejně jako v Kuish v. Smith-náklady prodávajícího na další držení nemovitosti byly mnohem více než kompenzovány vyšší kupní cenou, která byla získána při výměně.

nejčastějším způsobem, jak se této překážce vyhnout, je zahrnout do kupní smlouvy ustanovení o “likvidované škodě”. Stanovisko odvolacího soudu v Kuišově kauze totiž výslovně konstatovalo, že dohoda neobsahuje ustanovení o likvidaci škody. Pod náhradu škody, ustanovení, že smluvní strany uznávají, že škody, které by mohly být trvalé prodávající v případě prodlení kupujícího bude nejisté nebo obtížné dokázat, a shodují se na pevnou částku škody, která bude údajně utrpěl pokud kupující nesplní. Tato částka je často výše vkladu, ale může být více či méně než vklad.

není-li výše likvidované škody nepřiměřená za okolností, které existovaly v době podpisu smlouvy, prodávající nemusí prokázat, že došlo k nějaké skutečné škodě. Pokud kupující nemůže nést důkazní břemeno, že částka byla nepřiměřená, soudy vymáhají ustanovení o likvidaci škody.

v případě rezidenčních nemovitostí jsou likvidované škody do 3% z kupní ceny ze zákona považovány za přiměřené; likvidované škody vyšší než 3% z kupní ceny se považují za nepřiměřené. 3% Norma se technicky nevztahuje na nebytové nemovitosti, ale je soudcům dobře známa a nepochybně má určitý vliv na jejich vnímání toho, co je rozumné a nepřiměřené. (Abychom vás ušetřili od nutnosti počítat, v případě Kuish se” nevratný ” vklad rovnal přibližně 4, 4% prodejní ceny.)

V pádu trhu, prodávající by mělo být více opatrní o použití náhrady škody ustanovení, protože skutečné škody způsobené porušením by mohl být větší, než je uvedeno výše náhrady škody, a prodávající bude omezena na náhradu škody, výši. Nicméně, většina prodejců by raději mít klauzuli o náhradu škody, protože to bude snížit pravděpodobnost a složitost sporu nad prodávající nárok ponechat si peníze.

aby bylo vykonatelné, náhradu škody, ustanovení musí také splňovat další normy ukládá zákon, jako být samostatně podepsána nebo parafována stranami; v tištěné smlouvy, napsaná slova, musí splňovat zadaná velikost, písmo a barva požadavky.

jako alternativa k ustanovením o likvidaci škod, zejména v dlouhých úschovách, mohou prodejci dosáhnout podobných ekonomických výsledků s menším rizikem soudních sporů prostřednictvím kreativního využití opcí. Zákon o možnostech se vyvíjel jinak než zákon o náhradě škody, a je mnohem více ohleduplný k dohodě stran, než je zákon o náhradě škody.

platba za poskytnutí možnost bude obvykle být považována za plně vydělané (a tedy skutečně “nevratný”) v době to je samozřejmost. Kupující s větší pravděpodobností půjdou s konceptem, že opční platba bude okamžitě vyplacena prodávajícímu, spíše než držena v úschově. Dále, stran stanovení toho, co možnost, stojí za to je obecně není předmětem druhé-hádání soudem; ustanovení nemusí být samostatně podepsána nebo parafována, nebo tisknout v zadané cestě; a kupující má vždy břemeno se snaží převrátit opční smlouvu.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.